راه های سند دار کردن اموال بدون سند

راه های سند دار کردن اموال بدون سند

در تعریف سند اینطور آمده است که به هرگونه نوشته ای که در مقام دفاع یا دعوا قابل استناد باشد سند گفته می شود. بنابراین می توان گفت که هرگونه نوشته یا توافق مکتوبی که بتوان با ارایه آن به دادگاه، حقی را اثبات کرد و یا از خود دفاع نمود، سند می گویند. اسناد برحسب موضوعشان اقسام مختلفی دارند برای مثال سندی که راجع به املاک باشد و اوصاف و ویژگی ها و مختصات آن ملک در آن درج شده باشد، سند ملکی می باشد. سند ملکی نیز خود، تقسیم بندی های مختلفی دارد از جمله شش دانگ، منگوله دار، سند تک برگ، مفروز و … در این مقاله قصد داریم شما را با انواع سند ملکی و ویژگی های هرکدام آشنا سازیم.

انواع سند ملکی و ویژگی های هرکدام
گفتیم سند ملکی، سندی است که راجع به املاک و مختصات آن می باشد. این اسناد برحسب ویژگی های ملک و سند به اقسام زیر تقسیم می شوند:

سند شش دانگ
سند منگوله درا
سند مشاع
سند مفروز
سند عرصه
سند اعیان
سند تک برگ
سند بنچاق
سند وکالتی
سند رهنی
سند وقفی
سند المثنی
سند معارض
سند شورایی

در ادامه هر کدام از این اسناد را به تفکیک بررسی می نماییم:

 سند شش دانگ: یکی از با ارزش ترین سند های ملکی، سند شش دانگ می باشد. منظور از سند شش دانگ، سندی است که به طور تمام و کمال متعلق به یک شخص باشد. به عبارت دیگر، شش جهت ملک ( شش دانگ)، از جمله بالا، پایین، شرق، غرب، شمال و جنوب فقط متعلق به یک مالک باشد.
سند منگوله دار: سند منگوله دار، نیز جزء سند های معتبر ملکی است که یک منگوله به آن آویخته است. این منگوله که از طرف اداره ثبت بر آن نصب می شود به معنای اینست که این سند مالکیتش بر مالک آن قطعی و بدون شبه می باشد و در آن هیچ اختلافی نیست.
سند مشاع: سند مشاع، سندیست که متعلق به ملک مشاعی می باشد. منظور از املاک مشاع، املاکی هستند که دارای دو یا چند شریک می باشند و به اصطلاح املاک شریکی هستند. برای مثال چند ورثه ای که به طور اشتراکی هرکدام مالک سهمی از یک خانه می باشند، دارای مالکیت مشاعی هستند. بدیهیست سندی هم که هرکدام از آنها بابت سهم خود از خانه دارند یک سند مشاعی می باشد.
سند مفروز: نقطه مقابل سند مشاع، سند مفروز می باشد و چنانچه شرکاء ملک مشاعی ( شریکی) بخواهند سهم خود را از حالت اشتراکی خارج نمایند و سند مستقل داشته باشند به این عمل، افراز و به سندی نیز که برای آن صادر می شود سند مفروز می گویند.
سند عرصه و اعیان: منظور از سند عرصه، سند زمینی است که آپارتمان بر روی آن ساخته می شود.
واحد های آپارتمانی اصولا بر روی یک زمین ساخته می شوند، به سند زمینی که واحد های آپارتمانی روی آن بنا شده است سند عرصه و سند هر واحد آپارتمان نیز سند اعیان نام دارد.شاید سوال شود این تفکیک چه فایده ای دارد؟ پاسخ اینست که تفاوت بین سند عرصه و اعیان زمانی بارز می شود که مالکین آپارتمان بخواهند واحد های آپارتمان را تخریب کنند و دوباره تعدادی واحد بر روی آن بسازد. در اینجا سهم هرکدامشان از زمین زیربنایی بستگی به اعیان و واحد آن ها دارد.
سند تک برگ: سند های تک برگ، در مقابل سند های چند برگی به کار می روند. در قدیم سند املاک به صورت چند برگ و دست نویس بودند ولی امروزه اسناد ملکی به صورت تک برگی و کامپیوتری تهیه می شوند و نه دست نویس.
تفاوت دیگر اینست که سند تک برگی، در صورت فروش ملک باطل می شود و سند جدیدی برای مالک جدید صادر می شود.
همچنین مختصات ملک نیز همراه با کروکی ملک به شکل شفاف و خوانا در سند درج می شود و در نتیجه مزایای بیشتر نسبت به سند های چند برگی قدیمی دارند.
سند بنچاق: سند بنچاق که امروزه مرسوم نیست، نوعی سند غیر ثبتی می باشد که دو طرف معامله ملکی آن را برحسب توافق خود نگارش می کردند و نزد افراد معتبر میبردند تا آنها صحت آن را تایید نمایند. . بدون اینکه در سیستم ثبت املاک کشور به ثبت برسند. این اسناد به اعتبار اشخاصی که آن ها را تایید نموده بودند نزد همه مردم قابل استناد و پذیرش بودند لیکن امروزه با وجود نطام ثبتی درکشور اینگونه اسناد از رواج افتاده اند.
سند وکالتی: چنانچه سند ملکی به نام اشخاصی که به وکالت از طرف دیگری معامله ملکی را انجام می دهند تنظیم شده باشد به آن سند وکالتی می گویند. توضیح آنکه در پاره ای موارد اشخاص به دلایلی شخص دیگری را به نیابت از خود در معامله میفرستند و سند به نام این اشخاص و به وکالت از طرف معامله تنظیم می شود.
سند رهنی: هنگامیکه اشخاص بخواهند از وام و تسهیلات بانکی استفاده نمایند ممکن است سند ملک خود را نزد بانک به رهن بگذارند تا در صورت عدم پرداخت اقساط و بدهی خود، بانک، سند را ضبط و ملک را تصاحب نماید. در اینگونه موارد، در خود سند، رهن بودن آن تا تاریخ مقرر قید می شود به همین دلیل به آن سند رهنی گفته می شود.
سند وقفی: سند وقفی سند املاکی می باشد که توسط اشخاص به وقف رسیده و خرید و فروش آن ها در اختیار تام اداره اوقاف می باشد و خرید و فروش آن ها بدون کسب اجازه از اداره اوقاف ممنوع است.
سند المثنی: مانند تمام اسناد دیگر، در خصوص اسناد ملکی نیز چنانچه سند خانه یا ملکی به هر دلیلی از بین برود مثلا در آتش بسوزد یا به سرقت رود و یا گم شود یا… صاحب ملک میبایست با ارایه مدارک لازم تقاضای صدور سند جدید نماید که به آن المثنی می گویند.
صدور سند المثنی تابع شرایط و مراحلی است که در صورت طی نمودن آن ها سند صادر می شود.
سند معارض: سند معارض یک سند اختلافی می باشد و باید دادگاه در خصوص آن تعیین تکلیف نماید. هنگامی که یک ملک دو یا چند سند داشته باشد که مندرجات هرکدام با دیگری در تعارض باشد برای مثال: مالکیت آن به نام اشخاص مختلف باشد در اینجا دادگاه پس از بررسیف یکی از اسناد را معتبر و ما بقی را باطل می نماید.
سند شورایی: سند عادی که به وسیله شورای محلی یک منطقه به مهر رسیده باشد سند شورایی نام دارد. بدیهیست این سند به دلیل اینکه رسمی نمی باشد ارزش سند رسمی را ندارد و برای معتبر شدن بهتر است به سند رسمی تبدیل شود که مستلزم طی مراحلی می باشد.
تا اینجا با سند ملکی و انواع آن آشنا شدیم در ادامه قصد داریم به یکی از چالش های مهم حقوقی در ارتباط با اسناد ملکی بپردازیم و آن نحوه سند دار کردن اموالی است که سند ندارند.

راه های سند دار کردن اموال بدون سند

پس از تصویب قانون ثبتی ۱۳۱۰، مقرر شد که تمام املاک در کشور میبایست به ثبت برسند و برای اموال غیر منقول نیز سند رسمی صادر شود. بنابراین املاکی که مطابق قانون به ثبت نرسیده باشند پس از این تاریخ دارای اعتبار و قابل استناد در مراجع و محاکم نخواهند بود.
با این وجود هنوز هم هستند املاکی و اموال غیر منقولی که علی رغم تصویب این قانون به دلایلی به ثبت نرسیده اند و دارای سند نمی باشند. لیکن صاحبان آن تمایل دارند آن ها را به ثبت برسانند و برای آن ها سند تهیه نمایند.
بدین منظور میبایست مراحلی را طی نمایند.

مطابق ماده ۱ لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌ های فاقد سند رسمی» :

به منظور صدور سند مالکیت ساختمان هایی که بر روی اراضی با سابقه ثبتی احداث شده اند که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی می باشد و همچنین صدور سند مالکیت برای زمین های کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط مزبور را دارند منتها به علت وجود حداقل یکی از دلایل زیر، صدور سند مالکیت مفروزی به وسیله قوانین جاری برای آنها میسر نمی باشد، در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلافی هستند كه با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد كشاورزی یا قائم مقام رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی، تشكـیل می شود. این هیأت پس از بررسی مدارك و دلایلی که ارائه شده و انجام تحقیقات در صورت لزوم، همچنین جلب نظر كارشناس اقدام به صدور رأی در باره سند می کنند. دلایل گفته شده به شرح زیر می باشند:

الف) فوت مالک رسمی و لااقل یکی از ورثه او

ب) نداشتن دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او عدم دسترسی به حداقل یکی از ورثه وی

پ) مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یکی از ورثه او

ت) فقدان دسترسی به مالکین مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، از نوع مشاعی بوده و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

مراحل انتقال سند رسمی ملک

مراحل انتقال سند رسمی ملک وکیل بندرعباس

امروزه قوانین مربوط به ثبت اسناد و املاک بسیار پیچیده تر از قبل هستند. این پیچیدگی به علت افزایش سطح امنیت معاملات ایجاد شده است. یکی از مهمترین سوالاتی که در خصوص انتقال سند رسمی املاک غیر منقول مطرح می گردد مراحل انتقال این سند در شرایط متفاوت و همچنین هزینه ی انتقال آن می‌باشد. در این مقاله مهم ترین سوالات مطرح شده در خصوص انتقال سند ملک رسمی را تشریح می نماییم.

مراحل سند زدن یک ملک رسمی از ابتدا تا انتها
انتقال سند رسمی یک ملک در ایران مستلزم توافق میان خریدار و فروشنده در تنظیم سند و دریافت کد رهگیری و انتقال سند میباشد. برای انجام این امور ابتدا میان خریدار و فروشنده یک مبایعه نامه مشتمل بر مشخصات فروشنده، مشخصات خریدار، موضوع مورد معامله و یا همان مبیع، مبلغ مورد معامله و زمان انجام معامله تنظیم می گردد. این مبایعه نامه ممکن است مشتمل و برخی موارد دیگر همچون انواع خیارات و انواع شروط ضمن عقد و مواردی از این قبیل باشد.
در مبایعه نامه زمان دقیق سند زدن ملک و دریافت کد رهگیری تعیین می گردد. این کد رهگیری یک ملک را از تمامی املاک دیگر متمایز ساخته و مهمترین فرایند امنیتی صورت پذیرفته در سالیان اخیر جهت افزایش اعتبار و معاملات ملکی در دفاتر اسناد و املاک است. در صورت عدم وجود مسائل قانونی، شما می توانید نسبت به انتقال سند رسمی ملک اقدام نمایید.

مراحل گرفتن سند آپارتمان نوساز
شما برای گرفتن سند آپارتمان نوساز متعهد به انجام مراحل قانونی مختلفی هستید. شما برای دریافت این سند باید سند رسمی ملک زمین غیرمنقول با کاربری مسکونی را در اختیار داشته باشید و ساختمان را بر طبق قواعد تعیین شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ساخته باشید.
یکی از مهمترین مراحل دریافت سند آپارتمان نوساز گرفتن ‌مجوز پایان کار از شهرداری است. در صورتی که موفق به دریافت این گواهی گردید به راحتی می‌توانید جهت سند زدن ملک نوساز اقدام نمایید.

مراحل انتقال سند ملک به همسر
در سالیان اخیر میزان تقاضای انتقال اسناد رسمی اموال غیرمنقول به زوجه افزایش چشمگیری یافته است. گذشته از مسائل فرهنگی و اجتماعی موجود در راستای افزایش این تقاضا همواره سوالاتی مبنی بر بهترین روش ملک زدن به نام همسر مطرح می گردد.
با توجه به مسائل بسیاری که در زمان تقسیم ارث برای زنان متاهل به وجود می‌آید و همچنین با توجه به امکان متارکه و طلاق پس از انتقال سند رسمی به نام زوجه، بسیاری از وکلا استفاده از شیوه صلح عمری را مناسب می دانند.
در این شیوه ملک غیر منقول در مالکیت زوج قرار می‌گیرد اما انتفاع از آن و انتقال قطعی سند منوط به فوت همسر شده و تا پیش از آن زن نمیتواند از مال مورد نظر بهره گیری کند.

به نام زدن محضری ملک به نام فرزند
معمولاً برخی از خانواده ها تمایل دارند پیش از اینکه فرزندشان به سن قانونی برسد برخی از اموال غیر منقول را به آنها انتقال دهند. امکان انتقال سند رسمی اموال غیرمنقول به فرزند وجود دارد چرا که این معامله تماماً به سود فرزند غیر رشید بوده و گذشته از آن پدر یا مادر می توانند در مقام ولی اقدام به این امر نمایند. در این صورت تمامی مراحل ذکر شده در مباحث اخیر جهت انتقال سند رسمی ملک به فرزند الزامی است.
همچنین شما می‌توانید از شیوه صلح عمری، هبه و مواردی از این قبیل جهت انتقال ملک به فرزند تان استفاده کنید. در هر صورت انتقال رسمی ملک منوط بر ثبت آن در دفتر اسناد رسمی می باشد.

هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست؟
این سوالی است که در تمامی نقل و انتقالات قانونی و حتی توافقی مطرح می گردد. با توجه به اینکه هزینه انتقال سند رسمی یک ملک در زمره هزینه‌های سنگین قرار دارد این سوال به صورت جدی تر از وکلا و مشاوران حقوقی پرسیده می شود هزینه قرارداد ملکی شامل مواردی از جمله هزینه خلافی، ساختمان و نوسازی و پسماند آن، هزینه مربوط به ثبت مبایعه نامه، هزینه مربوط به دفترخانه و هزینه های مربوط به نقل و انتقال سند است.
هرچند در گذشته بسیاری از این معاملات به صورت توافقی انجام گرفته و طرفین به صورت درصدی ملزم به پرداخت می شدند اما امروزه و بر طبق قانون، تمامی این هزینه ها بر عهده فروشنده بوده و تنها هزینه ای که میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود هزینه ثبت سند در دفترخانه است.

ابطال و اصلاح سند مالکیت

ابطال و اصلاح سند مالکیت

وکیل

برای ابطال و اصلاح سند مالکیت باید چه اقداماتی انجام داد؟
ابطال و اصلاح سند مالکیت یکی ازجمله موارد شایع در حقوق ثبت می باشد. در حقیقت، همیشه اصل بر معتبر بودن اسناد مالکیت می باشد اما عوامل و دلایلی نیز وجود دارند که این اعتبار را خدشه دار می‌ نماید و زمینه ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می‌آورند.
مطمئنآ در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از مهم ترین موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان نگاه دارد، «آشنایی کامل با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که یکی از مهم ترین آثار این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی بیان داشت؛ در نتیجه ، امروز تلاش داریم تا موضوع «ابطال و اصلاح سند مالکیت» را بررسی نماییم.
اما به راستی در خصوص این موضوع، پرسش‌هایی بیان می گردد، مبنی بر این که ابطال و اصلاح سند مالکیت چگونه صورت می پذیرد؟ برای ابطال یا اصلاح سند مالکیت به کجا می بایست مراجعه نماییم؟ و همچنین این که چه مواردی شامل ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌ گردد؟

همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت می باشد اما در برخی موارد، اعتبار اسناد مالکیت ‌خدشه‌ دار شده و سبب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌ گردد. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه دار می‌ نمایدعبارت است از، ثبت ملک بدون رعایت مقررات و تشریفات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض هم؛ صدور اسناد مالکیت به طوراشتباه؛ ثبت کردن اراضی موات همچنین اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و فرصت طلب، ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره نمود. ابطال و اصلاح سند مالکیت به دو شیوه بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان ‌پذیر خواهد بود.

موارد ابطال سند مالکیت:

• عدم تطابق سند با قوانین ثبت و قانون مدنی
• صادر شدن سند مالکیت معارض
• صدور اشتباهی سند مالکیت
• ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سودجو
• ضرورت های خاص

پیشنهاد ما برای شما:ابطال وقف و موارد ابطال آن

ابطال و اصلاح سند مالکیت به چند روش امکان پذیر است؟

1- بدون حکم دادگاه

2- با حکم دادگاه صالح

ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه:

مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه انجام می گیرد، عبارت است از:

1-ابطال سند مالکیت به موجب حکم قانون:

در برخی موارد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تصویب قوانینی مکلف خواهد بود مطابق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت نماید که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت خواهد پذیرفت.
بدین توصیف که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا نماید، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی میان زارعین؛ چنانچه مصالح عمومی اقتضا نماید، مثل حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا نماید، مثل حفظ اموال موقوفه و همچنین عمل بر طبق نیات واقف (وقف کننده)و… ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت خواهد گرفت.

2-ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت:

هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلتی که قانون معین کرده یعنی دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به او، نسبت به مراجعه به دادگاه و ارائه گواهی دادخواست اقدام ننماید و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم ارائه دادخواست اخذ نماید و به اداره ثبت تحویل دهند، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از جانب دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض و اصلاح سند می نماید

3-معامله نسبت به ملک با مساحت معین:

هنگامی که نسبت به ملکی با مساحت معین و مشخص، معامله ایی صورت گرفته باشد و پس از معامله معلوم گردد ملک مذکور دارای اضافه بنا می باشد، در اینجا نیز خریدار یا ذی ‌نفع می‌تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز نموده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح نماید که آنچه مشخص و محرز می باشد ، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از جانب دادگاه اقدام به اصلاح سند می نماید

4-ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت:

در موارد قید شده در ماده 25 قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت واگذار شده است. به این تفسیر که:

الف) چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی صورت گرفته باشد.
ب)چنانچه ثبت دفتر املاک یا اسناد مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی بوده باشد.
ج) چنانچه ثبت دفتر املاک یا اسناد مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه بوده باشد.
چ) چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی صورت گرفته باشد و در دفتر املاک هم وارد گردد.
خ) چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی صورت گرفته باشد و در دفتر املاک هم وارد شود.
در همه موارد مورد اشاره، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

 

ابطال و اصلاح سند مالکیت به موجب حکم دادگاه صالح:

1-هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد:

در این مورد ذی‌ نفع می‌ تواند با مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت‌ دار دادخواست ارائه نماید و از دادگاه، درخواست ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا نماید
البته به این نکته توجه نمایید که در حال حاضر ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد

2-هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد:

در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده می بایست ظرف مهلتی که درقانون تعیین شده یعنی همان 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی حقوقی ‌صالح، دادخواست تقدیم نموده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون می باشد، مطرح نماید

3-سندی که مخل حقوق دیگران باشد:

همچنین در حالتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل گردد و هیأت نظارت هم این امر را مخل حقوق دیگران تشخیص دهد، هیأت نظارت به ذی‌ نفع اخطار می‌ نماید که می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه نموده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز ‌نماید

4-اشتباه در عملیات تفکیک:

در خصوص مواردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی صورت می گیرد و همچنین در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص دیگر باشد، می بایست گفت که هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نبوده باشد، رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود. اما چنانچه مخل حقوق اشخاص بوده باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

در ادامه بخوانید:ابطال سند رسمی

مرجع صالح به رسیدگی:

در اموال منقول که سابقه ثبت دارند، دعوای ابطال سند رسمی در محل وقوع مال غیر منقول و ملک طرح می شود. شورای حل اختلاف، هیچ صلاحیتی جهت تقدیم دادخواست ابطال سند رسمی منقول و غیر منقول ندارد و دعاوی ابطال سند رسمی صرفا در دادگاههای حقوقی قابل طرح است. گاهی ممکن است ابطال سند رسمی اتومبیل و یا سایر وسایل نقلیه که با سند رسمی منتقل می شوند نیز در دادگاه طرح شود. در این گونه موارد معمولا دعوا در محل سکونت خوانده طرح می شود و اگر محل اقامت خوانده مشخص نباشد بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، در محل عقد قرارداد و یا آخرین محل سکونت خوانده و یا محل سکونت خواهان قابل طرح است.

نحوه استعلام دارایی افراد و شرایط آن

نحوه استعلام دارایی افراد و شرایط آن

وکیل

شاید این عبارات که کسی حق دخالت در حریم شخصی افراد را ندارد و یا حریم شخصی افراد توسط هیچ شخص یا سازمان و یا نهادی قابل وارسی و نقض نیست، به گوش شما نیز رسیده باشد. در واقع حریم شخصی افراد از چند بعد مختلف تشکیل میگردد. این ابعاد به طور خلاصه عبارت اند از حریم املاک افراد و محلی که تحت تصرف فرد است و اطلاعات خانوادگی و اطلاعات دارایی افراد. برخی از این اطلاعات حتی توسط قانون و حاکمیت نیز قابل دسترسی نیست و در مقابل برخی از این اطلاعات به حکم قانون ممکن است حتی برای افراد نیز قابل دسترسی باشد.

یک دسته از اطلاعاتی که ممکن است به حکم قانون در دسترس افرادی غیر از خود شخص قرار بگیرد، اطلاعات دارایی فرد است. که در مطلب زیر نحوه استعلام و شرایط آن توضیح داده خواهد شد.

دارایی افراد شامل چه مواردی میگردد؟

 

در علم حقوق، هر فرد دارای یک ظرفیت دارایی است. در واقع تمام اموال مادی فرد که حتی ممکن است در عرف ارزش مالی و پولی چشمگیری نداشته باشد در این ظرف قرار میگیرد اموال یا دارایی های شخصی شامل مواردی است که برای استفاده شخصی در نظر گرفته شده است (مثلاً مسواک، لباس، خانه، وسایل نقلیه و بعضی اوقات پول) و همچنین ممکن است استفاده غیر شخصی نیز از برخی اموال صورت گیرد. البته استفاده شخصی و یا غیر شخصی از اموال باید طوری صورت گیرد که به بقیه افراد جامعه ضرر نرساند و یا محدودیتی برای استفاده دیگران از دارایی خودشان فراهم نیاورد.

از دیدگاهی دیگر هر دارایی نیز باید مالک داشته باشد. این مالکیت یا عمومی است، مثل اموال دولتی و یا اموال غیر دولتی که متعلق به عموم مردم است و یا دارای مالک خصوصی است یعنی افراد جامعه.

دارایی ها در یک جامعه ممکن است شامل هر چیزی گردد از جمله ممکن است شامل مصنوعات، کارخانه ها، معادن، سدها، زیرساخت ها، پوشش گیاهی طبیعی، کوه ها، بیابان ها و دریاها باشد. نکته ی قابل توجه این است که دارایی افراد لزوما مثبت نیست و میتواند صفر باشد و یا حتی منفی گردد. با این توضیح که هنگامی که فرد اموالی را دارد، هر چند ناچیز باشد، دارایی مثبت است. اگر هیچ نداشته باشد، دارایی صفر است و اگر میزان بدهی وی به بقیه افراد یا دارایی های دیگر بیشتر از دارایی مثبت او باشد، دارایی منفی است. برای دارایی منفی میتوان تاجر ورشکسته را مثال زد که بدهی اش از دارایی اش بیشتر است.

در چه شرایط میتوان دارایی افراد را استعلام گرفت؟

بصورت کلی و همانگونه که گفته شد، دارایی افراد جزئی از حریم شخصی فرد است و به راحتی و بدون محدودیت، دسترسی به آن غیر مجاز است. یکی از مواردی که میتوان این دارایی را استعلام گرفت، به موجب قانون و در عمل به موجب حکم دادگاه است. با این توضیح که در هر دعوایی که جنبه مالی داشته باشد، اگر به صلح و سازش ختم نگردد و دیگر شرایط قانونی رعایت شده باشد و یکی از طرفین محکوم به پرداخت شود، دادگاه حکم به محکومیت به پرداخت را صادر خواهد کرد. حال اگر فرد داوطلبانه حکم دادگاه را اجرا نکند، باید برای اجرای حکم وارد مراحل اجرای شد. به واسطه همین اجرای حکم است که میتوان دارایی یک فرد را استعلام گرفت.


 


برای اجرای حکم دادگاه نیاز است که ابتدا برگ اجراییه اخذ شود. با این توضیح که فردی که حکم به نفع او صادر شده است باید به دادگاه صادر کننده حکم مراجعه نماید و در خواست اجرای حکم را به دادگاه مورد نظر تقدیم نماید. پس از تقدیم این درخواست و در صورت موافقت قاضی شعبه دادگاه، مدیر دفتر شعبه برگ اجراییه صادر شده است. در رابطه با نقش برگ اجراییه و آثار آن جداگانه و در مطلبی دیگر بحث خواهد شد. در ادامه اگر فردی که به موجب حکم دادگاه محکوم شده است، باز هم حکم را اجرا ننماید، و پس از طی مدت قانونی باید به شعبه اجرای احکام مربوط، مراجعه کرد. در آنجا قاضی اجرای احکام، پرونده اجرایی تشکیل خواهد داد و با درخواست شما اقدام به صدور برگه های استعلامات چهارگانه می نماید.

نحوه استعلام دارایی افراد

به درخواست شخصی که حکم به نفع وی صادر شده است، و بنا به میزان محکومیت، چهار نوع استعلام در اختیار فرد قرار خواهد گرفت.

استعلام اول: استعلام املاک ثبت شده به نام فرد محکوم شده میباشد که پیش از این بصورت دستی و با مراجعه به اداره ثبت املاک و اسناد کشور صورت می گرفت اما امروزه و با استفاده از تکنولوژی، به صورت سیستمی و توسط خود قاضی اجرای احکام صورت خواهد پذیرفت. در عمل و بنا به صلاحدید، ممکن است شما، استعلام کل املاک فرد در کل کشور را درخواست نمایید و یا صرفا املاک وی را در استانی خاص جست و جو نمایید.

استعلام دوم: استعلام وسایل نقلیه است که به نام فرد می باشد. این استعلام هم اکنون نیز به صورت دستی انجام خواهد پذیرفت. در عمل قاضی اجرای احکام با صدور دستور استعلام آن را در اختیار فردی که حکم به نفع وی صادر گشته است قرار میدهد و فرد با مراجعه به اداره پلیس راهور و راهنمایی و رانندگی و با تقدیم دستور قضایی، اقدام به استعلام شماره پلاک هایی که به نام شخص در تردد است می نماید. نکته ی جالب توجه آن است که از نظر پلیس راهور، صرفا موضوع دستور قضایی مهم است و استعلام را به هر شخصی که حامل نامه ی دستور استعلام باشد می دهد.

استعلام سوم: استعلام حساب های بانکی افراد است. این استعلام نیز پیش از این به این شکل بود که قاضی اجرای احکام، به مانند استعلام وسایل نقلیه، دستور استعلام را صادر می نمود و فرد با مراجعه به بانک مرکزی اقدام به استعلام مینمود. امروز اما این امر از بانک مرکزی به شعب بانک ها محول گشته است. بدین صورت که قاضی اجرای احکام با صدور دستور استعلام، دستور را در اختیار فردی که حکم به نفع و صادر شده است قرار میدهد و فرد با مراجعه به شعب بانک های مختلف اقدام به استعلام حساب های فرد محکوم شده مینماید. در این استعلام نیز، بانک ها به مانند پلیس راهور عمل میکنند و صرفا موضوع دستور قضایی مهم است و استعلام را به هر شخصی که حامل نامه ی دستور استعلام باشد می دهند.

استعلام چهارم: نیز استعلام از مخابرات کشور است که فرد چه خطوط تلفنی را در دارایی خویش دارد. بدیهی است که البته بعضا خطوط تلفن همراهی وجود دارد که از ارزش بسیار بالایی برخوردار است.

قابل توجه و لازم به ذکر است که اموال و دارایی اشخاص صرفا در این چهار زمینه توسط دادگاه قابل استعلام خواهد بود و بعضا اموالی وجود دارد که ممکن است قابل استعلام نباشد اما از ارزش مالی بسیاری برخوردار باشد. بعنوان مثال املاکی که دارای سند رسمی نیستند و اموالی چون طلا، پول نقد، ابزار و وسایل گران قیمت و … از این دسته اموال هستند. فردی که حکم به نفع وی صادر گشته است اگر بتواند به هر نحوی وجود و مالکیت این اموال را اثبات نماید، میتواند در حقیقت، این ها را نیز توقف نماید.

نکات حقوقی مهم قبل از خرید و فروش خانه و ملک

 نکات حقوقی مهم قبل از خرید و فروش خانه و ملک

وکیل

بخش عمده ای از تعهدات و روابط حقوقی که بین افراد به وقوع می پیوندد مربوط به معاملات املاک است. که به تبع آن بخش قابل توجهی از دعاوی موجود در دادگستری را هم شامل می شود. در این متن به ذکر نکات لازم جهت حفظ حقوق افراد به طور مختصر پرداخته می شود.

۱-وضعیت طرفین معامله

برای صحت هر معامله ای لازم است که طرفین دارای ویژگی ها و اوصافی باشند به طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند چرا که معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح نمی باشد. در هنگام معامله حتما می بایست مدارک شناسایی افراد رویت و هویت آنها مطابق با مدارک موجود مطابقت داشته باشد.

همچنین اگر فروشنده ملک را از طریق وکالت نامه که متعلق به فروشنده اصلی است اقدام به فروش ملک نماید حتما بایستی از از اصالت وکالت نامه و در قید حیات بودن فروشنده اصلی اطمینان حاصل کرد. چرا که وکالت نامه با فوت یا حادث شدن جنون مالک اصلی باطل می شود و در نتیجه هر معامله ای هم که با آن وکالت انجام شود اعتباری ندارد .

۲-وضعیت سند ملک مورد معامله

در هنگام معامله باید سند ملک به طور کامل رویت و بررسی شود. بسیاری از املاک، فاقد سند مجزا و تک برگ بوده و یا در برخی موارد چندین ملک به صورت یکجا و دارای یک سند واحد می باشند که افراد این املاک را از هم تفکیک کرده و به فروش می رسانند.

همچنین می بایست به وضعیت کاربری ملک نیز توجه کرد به طور مثال بسیاری از املاک ساخته شده دارای زمین زراعی بوده که در آن به طور غیرمجاز اقدام به تغییر کاربری و احداث بنا صورت گرفته است.

۳-بررسی کامل ملک مورد معامله

خریدار یک ملک باید حتما به طور دقیق و بدون هرگونه تعارف، ملک مورد نظر خود را وارسی کند تا کاملا در جریان معایب و مزایا آن قرار بگیرد. ممکن است به طور مثال ملک در طرح تعریض خیابان یا اتوبان واقع شده باشد یا ملک در رهن بانک باشد.

درست است که اگر عیبی در ملک وجود داشته باشد و خریدار بدون آگاهی از آن ملک را بخرد برای وی بعد از انجام معامله حق فسخ ایجاد می شود ولی این امر مستلزم صرف وقت و هزینه هایی برای وی بوده که با سهل انگاری در هنگام خرید بر او وارد شده است .

 

۴_استعلام از ارگان های ذی ربط

همانطور که اشاره شد گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت نامه اقدام به فروش ملک می کند یا از وضعیت ملکی در خصوص زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد. در این خصوص با استعلام از دفتر اسناد رسمی صادر کننده وکالت نامه در ارتباط با وکالت نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت میگیرد.

۵-انعقاد قرارداد

طرفین باید به طور روشن و بدون ابهام در خصوص ملک با یکدیگر توافق نمایند وآن را به صورت کتبی با حضور حداقل ۲نفر شاهد منعقد نمایند. هرچند بهتر است این اقدام در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد ولی قولنامه یا مبایعه نامه صورت گرفته در دفتر املاک یا بین خود طرفین هم قانونی و صحیح می باشد.

۶-مندرجات الزامی قرارداد

در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل بیان شود. به طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هرچیزی را که شامل و جز داخل ملک محسوب می شود بیاید حتما قید شود.

امروزه بسیار شاهد این موضوع هستیم که طرفین در خصوص موضوعی به طور شفاهی توافق نموده اما در قرارداد ذکر نشده که باعث بروز اختلافات عدیده شده است. به عنوان مثال عدم تعیین وضعیت پارکینگ یا انباری در ملک

۷-آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به کار برده شده در قرارداد

طرفین معامله باید یا خود آگاه باشند به مسائل حقوقی و یا با مشاوره و حضور وکیل دادگستری اقدام به معامله نمایند.

گاها در بعضی موارد یک طرف معامله از الفاظ بکار برده شده در مفاد قرارداد آگاهی نداشته که لطمات سنگینی به خود وارد می نماید. به عنوان مثال کلیه اختیارات قانونی و اختیاری خود را جهت فسخ معامله از بین می برد.

۸-درج حق فسخ در قرارداد

ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده،کمک بسیار زیادی می کند تا درصورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ نمایند. به عنوان مثال بر خریدار شرط شود درصورت عدم پرداخت کل مبلغ قرارداد در مدت تعیین شده، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرار داد نماید.

لازم به ذکر است این حق فسخ اغلب به صورت شرط واقع می شود و باید به گونه ای واقع شود که قابل تعیین باشد و به صورت مجهول باقی نماند.

به طور مثال فروشنده شرط می کند پس از خرید تمام ملک هر موقع خواست اقدام به تنظیم سند کند یا خریدار شرط کند فروشنده ملزم به تخفیف در معامله به اندازه دلخواه خریدار باشد.

۹-پرداخت اقساطی بهای معامله

با توجه به خلف وعده ها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات احتیاطی و پیشگیرانه از ضرر و یا وقوع هرگونه کلاهبرداری ویا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد. یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است. همچنین مطابق با قانون فروشنده می تواند برای عدم پرداخت هر قسط خسارت تعیین کند و یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کرد.

۱۰-عدم تحویل ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

خلف وعده و نقض تعهد فقط از جانب فروشنده نیست و ممکن است خریدار هم به تعهدات خود پایبند نباشد. در این خصوص فروشنده به دور از هرگونه تعارف از تسلیم ملک تا پایان پرداخت تمام مبلغ قرارداد می بایست خودداری کند. همچنین توصیه می شود مبلغ قرارداد را فروشنده از به صورت نقد دریافت دارد و از دریافت حتی الامکان چک خودداری نماید.