قرارداد اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک بندرعباس

امروزه یکی از قراردادهای پرکاربرد و مهم قرارداد اجاره می‌باشد که این قرارداد چالش‌های حقوقی خاص خود را دارد که دقت و همچنین افزایش آگاهی‌های حقوقی و ارائه و دریافت مساعدت‌های حقوقی سهم زیادی در این موضوع دارد. قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز به عنوان یکی از تعهدات و آثار فرعی است که به صورت شرط در ضمن عقد گنجانده می‌شود که در این نوشتار قصد داریم در مورد اجاره به شرط تملیک و نحوه تنظیم قرارداد مطالبی را به شما خوانندگان و همراهان وینداد ارائه کنیم.

تنظیم قرارداد اجاره چیست؟
اصولا انعقاد قرارداد یک راه امن و مناسب جهت تامین و تضمین تعهدات کاری، زمان انجام تعهدات، انتظارات طرفین می‌باشد که در راستای بهبود اطمینان خاطر و جلب رضایت طرفین می‌بایست منعقد شود. اساساً می‌توان به وضوح نتیجه عدم پایبندی به انعقاد قرارداد را در بسیاری از پرونده‌های قضایی در کشور که به سبب بی مبالاتی و عدم احتیاط در رعایت اصول کاری بوده را مشاهده کرد و عدم انعقاد این قراردادها منجر به ایجاد اختلافات بسیاری شده است. انعقاد قرارداد خود به عنوان مطلع ارزیابی و معیار سنجش انتظارات طرفین همچنین شرایط آن ها در قرارداد می باشد.
در نگاه اول بهتر است بدانیم که اصولا تعریف قرارداد اجاره به چه شکل است و از منظر حقوق مدنی عقد اجاره چگونه تعریف شده است؟

مطابق با ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را  عین مستاجره و اجاره بها را مال‌الاجاره می‌گویند.
در مورد اجاره به شرط تملیک چه می‌دانید؟
اجاره به شرط تملیک یکی از تعهدات و آثار فرعی است که در عقد اجاره گنجانده و درج می‌شود و اصولا به آن دسته از قراردادهای اجاره‌ای که چنین شرطی در آن گنجانده شده باشد اجاره به شرط تملیک می‌گویند.

در واقع اجاره به شرط تملیک نوعی عقد اجاره است که در آن این شرط درج می‌شود که اگر مستاجر به تمامی تعهدات موجود در این قرارداد عمل کند در پایان مدت اجاره مالک عین مستاجره (مال مورد اجاره) خواهد شد.
بنابراین اجاره به شرط تملیک قرارداد اجاره‌ای است که در نهایت منجر به مالک شدن مستاجر می‌شود و در اصطلاح حقوقی اصولا تملیک به معنای مالک کردن دیگری می‌باشد و در طی روندی که در این قرارداد وجود دارد یکی از طرفین دیگری را مالک می‌کند.

در تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک به چه مواردی توجه کنم؟
۱_ طرفین قرارداد را مشخص کنید.
۲_ موضوع و مشخصات قرارداد را تعیین کنید.
۳_ مدت اجاره اهمیت دارد.
۴_ شرایط و آثار قرارداد را مشخص کنید:

_ طرفین قرارداد اجاره به شرط تملیک متعهد می‌شوند که پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها مال مورد اجاره به مالکیت مستاجر در می‌آید.

_ در صورت تحقق بند پیشین طرفین متعهد می‌شوند که در تاریخ …در دفتر اسناد رسمی شماره….حاضر شوند و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام مستاجر اقدام نمایند.

_ در صورتی که مستاجر در مدت اجاره تمام مبلغ اجاره‌بها را یکجا پرداخت کند مال مورد اجاره از همان تاریخ به مالکیت مستاجر در می‌آید.

_ اگر مستاجر از پرداخت اجاره‌بها امتناع کند موجر (مالک مال مورد اجاره) حق دارد که قرارداد را فسخ کند.

_ در صورتی که تخلف از مفاد تعهدات مندرج در قرارداد میان طرفین ایجاد شود متخلف مطابق قرارداد مکلف است به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ تعیین شده به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت کند.این خسارت نیز مانع از الزام به اجرای تعهد اصلی نخواهد بود.

_ موجر (مالک مورد اجاره) حق بر نقل و انتقال مورد معامله را به هر عنوان و به هر طریق به دیگری نخواهد داشت و تخلف از این تعهد هیچ تاثیری در اجرای تعهدات مندرج در قرارداد ندارد.

_ مستاجر متعهد و موظف به نگهداری عین مستاجره خواهد بود و در صورت تعدی و تفریط در نگهداری آن مسئول خواهد بود.

_ مستاجر می‌تواند/نمی‌تواند در طول مدت اجاره نسبت به اجرای تعهدات و حقوق مندرج در این قرارداد شخص دیگری را به عنوان طرف مورد معامله با موجر جایگزین خود کند.(با عنوان انتقال موقعیت قراردادی)

_ تعمیرات و هزینه‌های کلی که مربوط به نگهداری اصل مال مورد معامله است به عهده موجر است و هزینه‌های جزئی که برای کمال انتفاع (استفاده) است به عهده مستاجر است.

در صورتی که به نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک نیاز دارید می‌توانید همین الان درخواست تنظیم آن را در وینداد ثبت کنید.

در قرارداد اجاره تکالیف موجر و مستاجر چگونه است؟
_ تکالیف موجر در قرارداد اجاره:

مورد اجاره باید بدون عیب و نقص به مستاجر تسلیم شود.
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره لازم است به عهده موجر است اما امکان شرط خلاف نیز وجود دارد.
اطلاعات لازم برای استفاده از عین مستاجره باید در اختیار مستاجر قرار بگیرد.
هرگونه اقدام به بهره‌برداری از عین مستاجره ممنوع است.
هزینه‌های انتقال بر عهده موجر است.
_ تکالیف مستاجر در قرارداد اجاره:

مورد اجاره در دست مستاجر امانت است و اگر در حفظ آن تعدی و تفریط کند مسئول خواهد بود.
مستاجر موظف اقساط اجاره بها را در زمان مقرر پرداخت کند.
مستاجر باید همان استفاده‌ای از مورد اجاره را داشته باشد که در توافق میان طرفین مقرر شده است.
موارد انقضا قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟
۱_ در حالتی که مدت اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر نیز به شروط مورد توافق عمل کرده باشد، عین مستاجره به مالکیت مستاجر در می‌آید و عقد خاتمه می‌یابد.

۲_ در حالتی که مدت اجاره سپری شده باشد ولی مستاجر به وظایف خود عمل نکرده باشد موجر حق دارد که مورد اجاره را پس بگیرد.

۳_ پایان و انقضا قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره انجام شود.

اجاره به شرط تملیک چیست ؟

اجاره به شرط تملیک چیست ؟

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس

 

عقد اجاره به شرط تملیک چیسیت؟

عقد اجاره‌ای است که در آن شرط می‌شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط قرارداد، عین مستاجره را مالک شود.
بانک به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، ساختمان و مسکن، بازرگانی و کسب و کار و مصرف کالاهای بادوام (ساخت داخل کشور) به عنوان موجر مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک می‌‌کند.
بانک منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول را خریداری و به‌صورت اجاره به‌شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.
در این عقد، مدت قرارداد با توجه به عمر مفید اموال که قرار است به‌صورت اجاره به شرط تملیک واگذار شود، متغیر است.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک کدامند؟

1 -شرط فعل
2 -شرط نتیجه

شرط فعل:

یعنی اینکه صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را درج می‌کند که در صورت محقق شدن آن‌ها، مستاجر می‌تواند مالک شود، البته بعد از محقق شدن شروط باید پول ملک را هم بدهد.

شرط نتیجه:

این شرط بیشتر به نفع مستأجر است یعنی در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستأجر در می‌آید. دراین‌باره بد نیست بدانید که در این قرارداد نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (مانند تنظیم سند) این تشریفات تاثیری در مالکیت ندارد و فقط نقل‌وانتقال انجام شده را محکم‌تر و به قول قدیمی‌ها چهارمیخه می‌کند.

موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک:

اگر این عقد را بیع بدانیم، خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تأخیر در آن راه می یابد؛ ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارات در قرارداد “اجاره به شرط تملیک” موجود نخواهد بود؛ ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند، در این عقد نیز وجود دارند. به عنوان نمونه اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد تطابق نداشته باشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت. بدیهی است این نکته در موردی صادق است که مورد معامله، عین معین غایب باشد و از طریق بیان اوصاف از آن رفع ابهام شود. منشا این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد معامله با اوصاف یاد شده است.

موارد قراردادی فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک:

در ضمن عقد لازم، می توان افزون بر موارد قانونی، مواردی را نیز به صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به عنوان حق فسخ پیش بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت.

 

 

حقوق و تکالیف طرفین:

از آن­جا که ماهیت حقوقی قرارداد “اجاره به شرط تملیک” را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یاد شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:

حقوق موجر:

1. موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.

2. چنان­چه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

3. چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آن­که لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می رسد ماده 529 ق.ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می داند، شامل مورد بحث بشود.

تکالیف موجر:

چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:

1. عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.

2. تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. ماده 486 ق.م

3. اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.

4. از هرگونه اقدام که با بهره برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.

5. از آن­جا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است؛ بنابراین موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند -با استفاده از ملاک ماده 381 ق.م- مگر آن­که شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.

6. موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

حقوق مستاجر:

1. مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری کند.

2. مستاجر می تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده 485 ق.م

3. از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می کند مثل بیع شرط که مشتری نمی تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده 460 ق.م

 

تکالیف مستاجر:

1. مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.

2. عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده 490 ق.م

3. مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر چنان­چه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده 492 ق.م

انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک:

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمانی است، به صورت های گوناگون متصور است:

1.در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی اید و عقد خاتمه می یابد.

2. درصورتی­که مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

3- انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که تفصیل موارد آن در بحث های پیشین گفته شد.

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس