نقش وکیل ملکی در خرید و فروش ملک 

خرید و فروش ملک در بندرعباس 
خرید و فروش ملک در بندرعباس

نقش وکیل ملکی در خرید و فروش ملک و زمین  در بندرعباس 

وکیل ملکی وکیلی است که دارای تخصص و تجربه  در زمینه دعاوی کیفری و حقوقی مرتبط با مستغلات و اموال غیر منقول می‌باشد. همچنین این وکیل باتجربه خاص خود قادر است تمامی پیچیدگی‌های موجود در پرونده‌های ملکی را به بهترین نحو بررسی و رفع نماید.

یک وکیل ملکی به تمامی آیین نامه‌ها و قوانین ملکی و ثبت به طور کامل آگاهی دارد. به جرات می‌توان گفت پرونده‌های ملکی در رده وقت‌گیرترین، مشکل‌ترین و سخت‌ترین پرونده‌های امروزه دادگاه‌ها به شمار می‌آیند. بهتر است بدانید که این نوع وکیل دارای جنبه‌های مختلف کیفری، حقوقی و ثبتی می‌باشد. با مراجعه به یک وکیل مجرب و متخصص و مشاوره با آن قبل از انعقاد قرار داد به راحتی می‌توانید از بروز هرگونه مشکل در آینده که در زمینه خرید و فروش ملک ممکن است برای شما پیش بیاید جلوگیری کنید.

زمینه ی تخصص وکیل ملکی
بهتر است بدانید که یک وکیل ملکی دارای تجربه در امور مربوط به اراضی و املاک می‌باشد و داشتن این تجربه و حرفه باعث شده است تا او بتواند پرونده را به بهترین شکل مدیریت و آن را با موفقیت به اتمام برساند، به جرات می‌توان گفت که این وکیل دارای نقش بسیار چشمگیری در تسهیل روند پرونده‌ها می‌باشد.

همچنین این نوع وکیل دارای دانش و تخصص در زمینه‌های مختلف کیفری، حقوقی و ثبتی مربوط به زمینه‌های مختلف املاک است. از اینرو این وکیل با داشتن چنین خصوصیاتی به راحتی در حوزه‌های تقسیم ملک مشاع، تصرف عدوانی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه وجه التزام قراردادی، تعدیل اجاره بها، الزام به اخذ پایان کار، الزام به تحویل مبیع، تخلیه املاک استیجاری، رفع مزاحمت از ملک، مطالبه وجه التزام قراردادی، افراز ملک، تائید فسخ معامله، افراز ملک، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و سایر دعاوی ملکی دارای تخصص می‌باشد.

نقش وکیل  ملکی در خرید و فروش  ملک
بهتر است بدانید که یک وکیل ملکی قادر است در صورت بروز هرگونه مشکل به خریدار ملک به بهترین نحو ممکن کمک کند. یکی از مشکلات شایع که در موقع خرید و فروش ملک ممکن است برای افراد پیش بیاید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد. این مشکل زمانی پیش می‌آید که فروشنده به هر دلیلی مانند بالا رفتن ارزش ملک از تنظیم سند رسمی در دفترخانه امتناع می‌کند.

در این صورت شخص خریدار می‌تواند با در دست داشتن مبایعه‌نامه و گواهی که مبنی بر عدم حضور فروشنده می‌باشد نسبت به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. لازم به ذکر است که در مواردی مانند فوت فروشنده، یا در رهن بودن ملک دعوای الزام به تنظیم سند دارای موانع می‌باشد و به راحتی در دفترخانه‌ها از طریق یک وکیل ملکی قابل انجام نمی‌باشد.

همچنین یکی دیگر از مشکلاتی که در هنگام خرید و فروش ملک ممکن است برای افراد به وجود آید و سبب بروز مشکل شود جلوگیری و ممانعت فروشنده از تحویل ملک مورد معامله به شخص خریدار است. در مواقعی که فروشنده به دلیل فروش ملک با قیمت بالاتر از مقداری که به خریدار فروخته است و یا بالا رفتن ارزش ملک از تحویل ملک به خریدار خودداری می‌کند، در چنین شرایطی خریدار می تواند اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل ملک نماید و از طریق وکیل ملکی با روند یکسری کارهای قانونی در دفترخانه‌ها و دادگاه مال خود را در اولین فرصت از شخص فروشنده به راحتی تحویل گیرد.

لازم به ذکر است که در این گونه موارد ملک باید دارای سند رسمی باشد و اگر فاقد سند رسمی باشد خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مرحله اول به دادگاه ارائه دهد زیرا دعوای الزام به تحویل ملک بدون داشتن سند رسمی فاقد اعتبار است و رد خواهد شد و در این شرایط مشکل خریدار به خوبی بر نخواهد شد.

همچنین یکی دیگر از مواردی که یک وکیل ملکی در بندرعباس با تخصص و تجربه خاص خود به راحتی می‌تواند آن را رفع نماید دعوای خلع ید است. بهتر است بدانید که خلع ید زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی اقدام به تصرف غیر قانونی ملک می‌نماید. در اینگونه موارد خواهان در ابتدا باید مدارک محکمه پسند خود را که مالک بودن او را مشخص می‌کند آماده و به دادگاه تقدیم نماید و سپس از طریق وکیل مربوطه و دادگاه ملک خود را در اولین فرصت تحویل بگیرد.

در دعوای خلع ید شخص مالک مدعی است که ملک توسط شخص دیگر بدون اجازه به صورت غاصبانه تصرف شده است. لازم به ذکر است در مواقعی که یک ملک دارای چندین مالک باشد اما یکی از مالکین بدون اجازه اقدام به فروش ملک نماید در این مورد نیز باید با کمک یک وکیل ملکی خریدار می‌تواند اقدام به حکم خلع ید نماید و در صورت پیگیری ملک را از شخص تحویل گرفته و سهم خود را مشخص نمایند.

وکیل سند مالکیت در بندرعباس

 ابطال سند مالکیت وکیل ثبت اسناد و املاک زمین خانه آپارتمان مغازه وکیل اخذ سند مالکیت حقوقی مشکلات ملکی مستغلات
وکیل سند مالکیت در بندرعباس
وکیل سند مالکیت در بندرعباس

وکیل سند مالکیت در بندرعباس

سند چیست و انواع آن :
ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند را چنین تعریف می نماید : « سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. » سند که یکی از ادله اثبات دعوی است به اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم کرده است. علاوه بر آن، اسناد دیگری تحت عنوان « اسناد تجاری » در قانون تجارت آمده است که شامل اسناد بهادار و اسناد مالی است و شامل برات، چک و سفته می باشد؛ ولی بحث ما راجع به اسنادی است در ارتباط با مسائل ثبتی هستند.

اسناد جمع سند می باشد و به اوراقی گفته می شود که دارای ارزش مالی یا حقوقی هستند که در جهت اثبات امری، مورد استناد قرار می گیرند یا به موجب آن، اشخاص تعهد به امری می نمایند. قانون برای تنظیم سند رسمی، در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سه مرجع را معرفی نموده است: ۱- اداره ثبت اسناد و املاک ۲- دفاتر اسناد رسمی ۳- در نزد مأمورین دولتی به لحاظ وظایف قانونی آنها و در حین انجام وظیفه. دو مرجع اول نیازی به توضیح ندارند؛ اما در مورد مرجع سوم، فی المثل هنگامی که شخص در جلسه رسمی دادگاه و در نزد قاضی، به امری اقرار کند این اقرار ممکن است به ضرر اقرارکننده به کار رود و پس از اقرار و امضاء، صورتجلسه انکار وی پذیرفته نیست؛ اما اگر همین شخص در خارج از دادگاه و در نزد همان قاضی که در حال مرخصی است، به همان مطلب اقرار نماید، این اقرار رسمیت نداشته و قابل استناد به نحو فوق نیست. همچنین ممکن است سندی از نظر قانون مدنی، سند رسمی باشد؛ اما از نظر قانون ثبت، سند رسمی به آن گفته نشود؛ مانند شناسنامه که چون توسط مأمور ذیصلاح و مطابق مقررات صادر گردیده است، بنا بر تعریف قانون مدنی، سند رسمی است؛ ولی چون در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده است، در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت، به آن سند رسمی گفته نمی شود. پس اسنادی که در این سه مرجع تنظیم می گردند رسمی هستند و هر آن چه که غیر از این باشد عادی است.

سند رسمی نسبت به طرفین، وراث و قائم مقام قانونی آنها معتبر می باشد و ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی در مورد اعتبار اسناد چنین می گوید: « مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد. »

از نظر حقوقی، سند، نوشته‌ای است که در مقام دعوا قابل استناد باشد و به زبان ساده‌تر، سند، نوشته‌ای است که هم شخص خواهان و هم شخص خوانده برای اثبات ادعای خود در محکمه استفاده می‌کنند.

سند به دو قسم تقسیم می‌شود: ۱- سند رسمی ۲- سند عادی. مقصود از سند رسمی آن است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شوند؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود، یا توسط دفاتر اسناد رسمی.

مامور رسمی کسی است که از سوی دولت به انجام کاری مامور شده است. دقت کنید که لازم نیست حتما بین مامور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد؛ مانند دفاتر اسناد رسمی، زیرا سردفتر کارمند دولت نیست، گرچه سردفتری شغلی غیردولتی محسوب می‌شود ولی از آنجایی که سردفتر از سوی دولت مامور به تنظیم معاملات است، سردفتر مامور رسمی به حساب می‌آید.

اما مقصود از صلاحیت، آن می باشد که مامور دارای قابلیت قانونی برای تنظیم سند باشد. برای مثال سردفتر اسناد رسمی به طور اصولی صلاحیت تنظیم معاملات را دارد ولی اصولا صلاحیت تنظیم و صدور گواهی فوت را ندارد. همان‌طور که کارمند اداره ثبت احوال اصولا صلاحیت صدور گواهی طلاق و یا ازدواج را ندارد. از طرفی ممکن است که مامور اصولا صلاحیت انجام کاری را داشته باشد ولی از نظر محلی صلاحیت نداشته باشد. برای مثال مامور اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ورامین که وظیفه نقشه‌برداری و یا تحدید حدود املاک ورامین به او واگذار شده، از لحاظ محلی صلاحیت نقشه‌برداری یا تحدید حدود از اراضی شهرستان کازرون را ندارد.

مزایای طلایی اسناد رسمی را بشناسید

اما چه وی‍ژگی‌هایی در این سند وجود دارد که آن را تبدیل به یک سند برّان می‌کند؟ اگر بخواهیم مزایا و حدود اعتبار اسناد رسمی را احصا کنیم، می‌توانیم آنها را این‌گونه دسته‌بندی کنیم:

۱- اسناد رسمی درباره طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانون آنها مانند ورثه آنان معتبر است.

۲- تاریخ تنظیم سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد. پس اگر آقایان «الف» و «ب» با سند رسمی، اتومبیلی را معامله کنند و سپس «الف» با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله کند، تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است و نمی‌تواند فقط به استناد سند عادی، اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.

۳- در مقابل سند رسمی انکار و تردید قابل توجه نیست، فقط می‌توان نسبت به آن ادعای جعل کرد، زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است. برای مثال اگر «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالبه وجه کند، آقای «ب» نمی‌تواند بگوید که من چنین سندی را امضا نکردم و منتسب به من نیست، بلکه فقط می‌تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلما بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند، اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد؛ مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است، برای مثال وجه آن را پرداخته است.

سند مالکیت :
با نگاهی گذرا به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور در نظر اول چنین تلقی میگردد که دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.[۱] علی الظاهر معنای مخالف آن این خواهد بود که دولت کسی را که ملکش در دفتر املاک به ثبت نرسیده است مالک نمی شناسد و مالک کسی است که حتما سند مالکیت از ادارت ثبت اسناد و املاک کشور اخذ کرده باشد.

«ماده ۲۲- همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور باو منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور ازمالک رسمی ارثاً باو رسیده باشد مالک خواهد شناخت.درمورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک باسم وراث ثبت می شود که وارثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره-حکم نهایی عبارت از حکمی می باشد که به واسطه طی مراحل قانونی و یا واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوائی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.»

دفترچه متمم :
دفترچه متمم اسناد مالکیت یا به عبارت دیگر سند متمم دفترچه ای می باشد بهادار که بعداز پر شدن ستونهای نقل و انتقالات سند مالکیت که در صفحات آخر اسناد مالکیت پیش بینی شده حسب تقاضای مالک با رعایت تشریفات زیر بدان ضمیمه می گردد.(بند۳۱۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی) بدین معنی اگر ستون نقل و انتقالات سند مالکیت ملکی بر اثر انجام معاملات متعدد اعم از شرطی و رهنی و قطعی پر شود مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و تسلیم تقاضا درخواست سند متمم را بنماید

سند مالکیت اعیان :
اگر فردی که نسبت به زمین مالکیت رسمی و قانونی دارد و ملک او در جریان ثبت شود حق احداث اعیانی و در یافت سند مالکیت آن را به موجب سند رسمی به دیگری واگذار نماید دارنده حق اعیانی می تواند با مراجعه به اداره ثبت محلی که ملک در حوزه آْن واقع است تقاضای صدور سند مالکیت نسبت به اعیان احداثی خو را بنماید.

بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به اعیان احداثی متقاضی منوط به اتمام تشریفات قانونی و انقضاء مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک (عرصه) و عدم وصول اعتراض نسبت به عرصه خواهد بود.(ماده۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت و بند ۳۲۹ بخشنامه های ثبتی تا اول مهر۱۳۶۵ ).

وکیل ملکی در بندرعباس

ش
ماره تلفن وکیل امور ملکی بهترین وکیل ملکی بندرعباس هزینه وکیل املاک متخصص سند 

وکیل ملکی در بندرعباس وکیل متخصص ملکی و انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به دعاوی حقوقی مربوط به املاک گفته می‌شود و وکیل ملکی کسی است که با تجربه و تخصصی که در این حوزه دارد پرونده‌های مرتبط با این موضوع را پیگیری می‌کند.

ویژگی‌های وکیل ملکی خوب
وکیل ملکی خوب بندرعباس، وکیلی است که نسبت به قوانین حوزه‌‌ ی کاری خود و مقررات ثبت اسناد و املاک اشراف کامل داشته باشد و بتواند اسناد و ادله مورد نیاز را جمع آوری کند و دادخواست بنویسد. علاوه بر این وجود تجربه و آشنایی با رویه‌ی قضایی دادگاه‌ها امری ضروری و حیاتی است. وکیل باید بر روند اجرای حکم نظارت داشته باشد تا اگر پرونده‌ دچار مشکل شد و یا حکمی درست اجرا نشد وارد عمل شود و از احقاق حق موکل اطمینان حاصل کند. یک وکیل متعهد کسی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق موکل خود در هر شرایطی تلاش کند.

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی انواع مختلفی دارند. در ادامه به برخی از این دعاوی اشاره شده است:

1- دعوای خلع ید
اگر یک ملک اعم از زمین یا خانه که دارای سند رسمی است، به شکل غیر قانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد، مالک اصلی ملک برای تخلیه ملک می تواند اقدام به طرح دعوای خلع ید کند. برای طرح دعوای خلع ید خواهان باید بر اساس سند رسمی مالک ملک باشد. به عبارت دیگر اگر ملک ثبت نشده باشد باید ضمن دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت مطرح شود.

2- الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، با ثبت یک ملک در دفتر ثبت املاک، دولت کسی را مالک می شناسد که ملک به اسم او ثبت شده است. اگر ملک از مالک رسمی به فردی ارث رسیده باشد یا به هر طریق قانونی دیگری از طریق ثبت در دفتر املاک به او منتقل شده باشد، دولت این شخص را مالک ملک می داند. بنابراین برای آن که شخصی مالک شناخته شود باید یک سند رسمی برای مالکیت خود داشته باشد. انتقال دهنده ی ملک طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده چنین کاری نکند، مالک جدید اقدام به طرح دعوای تنظیم سند رسمی کند.

3- دعوای افراز ملک
اگر یک مال مشاع باشد و چند نفر مشترکا مالک آن باشند، برای تفکیک سهم در صورت عدم توافق باید برای افراز ملک طرح دعوا کرد.

4- دعوای اثبات مالکیت
ممکن است در خصوص مالکیت املاکی که فاقد سند رسمی هستند اختلاف در مالکیت وجود داشته باشد. در چنین حالتی با طرح دعوای اثبات مالکیت مالک را مشخص کرد.

5- دعوای الزام به تحویل ملک
ممکن است در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد. در این صورت باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. در غیراین صورت خریدار برای احقاق حقوق خود می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.

دعاوی دیگری مانند الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، دعوای فروش ملک مشاع، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، کلیه دعاوی راجع به موقوفات عام و خاص، اخذ و مطالبه اجاره معوقه، اخذ و مطالبه اجرت‌المثل، الزام به اخذ پایان کار، الزام به رفع تصرف عدوانی، تعدیل اجاره‌بها، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و… نیز وجود دارند.

رفع تصرف عدوانی

بر اساس ماده‌ی ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. نمی توان هیچ مالی را از تصرف صاحب آن بیرون کرد مگر به حکم قانون. پس هیچ کس حق ندارد مالی را که کدر تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان تصرف کند در غیر این صورت می توان علیه او طرح دعوا کرد.

دعوای تصرف عدوانی می تواند حقوقی یا کیفری باشد. در دعوای حقوقی بر طبق مواد 158 تا 177 قانون آیین دادرسی مدنی سابقه تصرف کافی است اما در دعوای کیفری خواهان و شاکی حتما باید مالک رسمی ملک باشد. برای تحقق دعوای تصرف عدوانی باید سه شرط وجد داشته باشد: 1- سابقه تصرف خواهان 2- تصرف بعدی از سوی خوانده 3- تصرف عدوانی و غیر قانونی خوانده.

حتی اگر مالک ملکی اقدام به تصرف عدوانی کند شخصی که سبق تصرف دارد می تواند طرح دعوا نماید. البته در این حالت مالک اصلی می تواند با طرح دعوای متقابل ملک خود را پس بگیرد.

در خصوص دعوای کیفری تصرف عدوانی بر طبق  ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، تصرف عدوانی مال منقول غیر، مزاحمت از احقاق حق و ممانعت از اجرای حق مستحق مجازات است. برای تحقق جرم تصرف عدوانی مال باید مال غیرمنقول باشد و متصرف یا مدعی، مالک باشد و از تصرف مال توسط دیگران ناراضی باشد.

یکی از نکات مهم رای صادر شده مبنی بر رفع تصرف عدوانی فوری بودن آن است. به عبارت دیگر این رای بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده، توسط ‌اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع از اجرای آن نمی‌باشد.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی
اگر شخصی بدون مجوز قانونی یا با قهر و غلبه ملکی را از کسی که در آن تصرف دارد بگیرد و به تصرف خود در‌آورد. متصرف قبلی می‌تواند با مراجعه به دادگاه اقدام به طرح دعوای تصرف عدوانی کند. در دعوای تصرف عدوانی خواهان با توجه به سابقه تصرف و عدم رضایتش نسبت به تصرف فعلی، می خواهد که خوانده ملک را تحویل او دهد. در این دعوا نیاز به اثبات مالکیت خواهان نیست و او تنها باید ثابت کند که پیش از خوانده در ملک تصرف داشته است ولی در دعوای خلع ید دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می‌کند که خواهان با مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند. دعوای خلع ید ناشی از قرارداد نیست. تصرف غاصبانه ملک عملی استکه  ریشه قراردادی ندارد به همین دلیل تنظیم دادخواست و شیوه تحصیل دلیل در آن متفاوت است. در همین راستا حضور یک وکیل موفق و با تجربه به تسهیل روند دعوا و احقاق حقوق طرفین کمک می کند.

وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
اگر فردی ملک متعلق به کسی را به طور غیرقانونی بدون اذن او تصرف کند، مالک می تواند مطابق مقررات غصب در قانون مدنی و با اثبات مالکیت خود در دادگاه اقدام به طرح دعوای خلع ید کند. بنابراین در این دعوا متصرف شخص است که مالک ملک نیست و اذنی هم برای تصرف در آن ندارد. برای طرح دعوا خواهان باید سندی داشته باشد که نشان دهنده ی  مالکیت او باشد. اگر فرد مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد باید قبل از دعوای خلع ید با طرح دعوای اثبات مالکیت، حکمی مبنی بر مالکیت خود بگیرد. علاوه براین اگر مال غصبی دارای منافعی باشد بر طبق ماده 320 قانون مدنی منافع آن در مدت غصب متعلق به مالک است. نکته مهم آن است که در در مورد مستاجر، امکان طرح دعوای خلع ید وجود ندارد و باید در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح شود. در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد دعوای خلع ید مطرح می شود. پس از اخذ حکم خلع ید خواهان باید به بخش اجرای احکام مراجعه کرده و علیه متصرف تقاضای صدور اجراییه کند. حضور یک وکیل با تجربه در روند این دعوا بسیار مفید است. وکیل ملکی به طرح دعوا و تسهیل رسیدگی به پرونده کمک کند.

تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
مشاع در لغت به معنای مال مشترک است و ملک مشاع ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و امکان تفکیک مالکیت وجود نداشته باشد. در مقابل، ملک مفروز ملکی است که مشاع نیست و بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه میان شرکا تقسیم شده است. به عبارت دیگر هنگامی که شرکا بخواهند ملکی را که مشاع است تقسیم کنند و سهم هر یک را مشخص کنند، باید افراز کنند. ملک مشاع متعلق به چند مالک است اما یک نفر مالک ملک مفروز است. تصمیم گیری دربارهی ملک مشاع باید توسط همه ی مالکین انجام شود. ممکن است شرکا تصمیم به تقسیم ملک مشاع بگیرند و نتوانند باهم توافق کنند و یا نخواهند ملک را به یکی از سرکا بفروشند باید از قانون کمک بگیرند. درصورتی که قانون مال مشاع را افراز کند هیچ یک از شرکا نمی توانند نسبت به سهم دیگران ادعایی داشته باشند.

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک و املاک
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر است و برای مال مشاع به کار می رود. اما تفکیک هم برای مال مشاع و هم مال غیر مشاع استفاده می شود و زمانی است که یک شخص که مالک یک قطعه زمین 400 متری است آن را به چهار قطعه ۱۰۰ متری تفکیک کند. تفکیک صرفا ملک و مال را تقسیم می کند اما در افراز تقسیم ملک با تعیین سهام مالکان مالک مشاع صورت می گیرد و قطعات به نسبت سهم بین آن ها تقسیم می شود. اگر یک ملک مشاع تفکیک شود پس از تفکیک سهم هر یک از شرکا در قطعه های جدید هم باقی است و مجددا شرکا در تمام آن قطعه ها به صورت مشاع مالکیت دارند. تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما افراز را می توان هم در اداره ثبت و هم در داگاه انجام داد. علاوه براین در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی تنظیم می شود. افراز به دلیل عدم توافق طرفین و به حکم قانون انجام می شود اما تفکیک با مسامحه است.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع باید با حضور و رضایت همه‎ی مالکان انجام شود. بنابراین توافق مالکان در این مورد ضروری است. در صورتی که یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد یا از سلامت عقل برخوردار نباشد، برای فروش ملک، به رای دادگاه نیاز است. هر یک از شرکاء می تواند با مراجعه به مراجع صالح  برای فروش ملک مشاع درخواست بدهد. مجوز فروش ملک مشاع باید از طریق دادگاه صادر شود و بدون مجوز نمی‎توان ملک مشاع را فروخت. تصميم دادگاه در برابر اينگونه درخواستها نوعی دستور است و قابل تجديد نظر خواهي و فرجام خواهي نیست. ملک از طریق مزایده فروخته می شود و غیبت شرکاء یا شخص ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نیست و شخصی که درخواست فروش ملک مشاع کرده است می‎تواند خریدار آن باشد.

دستور تخلیه
براساس قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای عادی اجاره، باید با قید مدت اجاره به طور صریح در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر (مالک) و مستاجر برسد و دو نفر از افراد مورد اعتماد به عنوان شاهد آن را گواهی کنند. پس از پایان زمان اجاره بنا به تقاضای مالک، تخلیه مال مورد اجاره انجام می‌شود. تقاضای دستور تخلیه مهلت ندارد و مالک می‌تواند در هر زمان تقاضای دستور تخلیه را مطرح کند. مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف است. در صورتی که مهلت اجاره تمام شده باشد یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد و یا محل مورد اجاره را برای کاری خلاف قرارداد استفاده کرده باشد و در سایر موارد، مالک می تواند برای ملک دستور تخلیه بگیرد.

امتناع مستاجر از تخلیه ملک
با خاتمه یافتن مدت اجاره، مالک از مستأجر تقاضا می‌کند که ملک را تخلیه کند. درصورتی که مستاجر امتناع کند مالک می تواند تقاضای دستور تخلیه کند. در مورد قراردادهای عادی و غیر رسمی فرقی نمی‌کند که آژانس املاک تنظیم شده و یا بر روی برگی عادی نوشته شده باشد. اما در هر صورت باید شرایط یک قرارداد قابل استناد را داشته باشد. یعنی باید در برگه درخواست برای تخلیه اطلاعاتی همچون نام و نام خانوادگی، محل اقامت، عین مستاجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود. مقام قضایی دستور دهنده باید رابطه استیجاری را بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ثابت کند و سپس دستور تخلیه را صادر کند.  اگر قرارداد اجاره رسمی باشد با صدور حکم، مستاجر حق تجدیدنظر خواهی پیدا می‌کند برای همین در این حالت مدت زمان بیشتری برای صدور حکم تخلیه طی خواهد شد. پس از اینکه اوراق قضایی ابلاغ شد اگر ظرف مدت ۳ روز مستاجر اقدام به تخلیه نکرد امر تخلیه توسط مامور اجرا انجام می شود. اگر به علت حوادث غیر مترقبه مستاجر نتواند ملک را تخلیه کند و مهلت بخواهد، درخواست وی توسط مامور اجرا گزارش می‌شود و مقام صالح می‌تواند به مدت یک ماه برای یک بار به مستاجر مهلت بدهد.