وکیل ملکی کیست؟  وکیل متخصص ملکی و انواع دعاوی ملکی

وکیل امور ملکی بهترین وکیل ملکی تهران بندرعباس هزینه وکیل متخصص املاک وکیل متخصص ملک وکیل متخصص امور ملکی بهترین وکیل سند ملکی

وکیل ملکی کیست؟  وکیل متخصص ملکی و انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به دعاوی حقوقی مربوط به املاک گفته می‌شود و وکیل ملکی کسی است که با تجربه و تخصصی که در این حوزه دارد پرونده‌های مرتبط با این موضوع را پیگیری می‌کند.

وکیل ملکی کیست؟  وکیل متخصص ملکی و انواع دعاوی ملکی
وکیل ملکی کیست؟  وکیل متخصص ملکی و انواع دعاوی ملکی

ویژگی‌های وکیل ملکی خوب
وکیل ملکی خوب، وکیلی است که نسبت به قوانین حوزه‌‌ ی کاری خود و مقررات ثبت اسناد و املاک اشراف کامل داشته باشد و بتواند اسناد و ادله مورد نیاز را جمع آوری کند و دادخواست بنویسد. علاوه بر این وجود تجربه و آشنایی با رویه‌ی قضایی دادگاه‌ها امری ضروری و حیاتی است. وکیل باید بر روند اجرای حکم نظارت داشته باشد تا اگر پرونده‌ دچار مشکل شد و یا حکمی درست اجرا نشد وارد عمل شود و از احقاق حق موکل اطمینان حاصل کند. یک وکیل متعهد کسی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق موکل خود در هر شرایطی تلاش کند.

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی انواع مختلفی دارند. در ادامه به برخی از این دعاوی اشاره شده است:

1- دعوای خلع ید
اگر یک ملک اعم از زمین یا خانه که دارای سند رسمی است، به شکل غیر قانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد، مالک اصلی ملک برای تخلیه ملک می تواند اقدام به طرح دعوای خلع ید کند. برای طرح دعوای خلع ید خواهان باید بر اساس سند رسمی مالک ملک باشد. به عبارت دیگر اگر ملک ثبت نشده باشد باید ضمن دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت مطرح شود.

2- الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، با ثبت یک ملک در دفتر ثبت املاک، دولت کسی را مالک می شناسد که ملک به اسم او ثبت شده است. اگر ملک از مالک رسمی به فردی ارث رسیده باشد یا به هر طریق قانونی دیگری از طریق ثبت در دفتر املاک به او منتقل شده باشد، دولت این شخص را مالک ملک می داند. بنابراین برای آن که شخصی مالک شناخته شود باید یک سند رسمی برای مالکیت خود داشته باشد. انتقال دهنده ی ملک طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده چنین کاری نکند، مالک جدید اقدام به طرح دعوای تنظیم سند رسمی کند.

3- دعوای افراز ملک
اگر یک مال مشاع باشد و چند نفر مشترکا مالک آن باشند، برای تفکیک سهم در صورت عدم توافق باید برای افراز ملک طرح دعوا کرد.

4- دعوای اثبات مالکیت
ممکن است در خصوص مالکیت املاکی که فاقد سند رسمی هستند اختلاف در مالکیت وجود داشته باشد. در چنین حالتی با طرح دعوای اثبات مالکیت مالک را مشخص کرد.

5- دعوای الزام به تحویل ملک
ممکن است در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد. در این صورت باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. در غیراین صورت خریدار برای احقاق حقوق خود می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.

دعاوی دیگری مانند الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، دعوای فروش ملک مشاع، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، کلیه دعاوی راجع به موقوفات عام و خاص، اخذ و مطالبه اجاره معوقه، اخذ و مطالبه اجرت‌المثل، الزام به اخذ پایان کار، الزام به رفع تصرف عدوانی، تعدیل اجاره‌بها، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و… نیز وجود دارند.

رفع تصرف عدوانی

بر اساس ماده‌ی ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. نمی توان هیچ مالی را از تصرف صاحب آن بیرون کرد مگر به حکم قانون. پس هیچ کس حق ندارد مالی را که کدر تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان تصرف کند در غیر این صورت می توان علیه او طرح دعوا کرد.

دعوای تصرف عدوانی می تواند حقوقی یا کیفری باشد. در دعوای حقوقی بر طبق مواد 158 تا 177 قانون آیین دادرسی مدنی سابقه تصرف کافی است اما در دعوای کیفری خواهان و شاکی حتما باید مالک رسمی ملک باشد. برای تحقق دعوای تصرف عدوانی باید سه شرط وجد داشته باشد: 1- سابقه تصرف خواهان 2- تصرف بعدی از سوی خوانده 3- تصرف عدوانی و غیر قانونی خوانده.

حتی اگر مالک ملکی اقدام به تصرف عدوانی کند شخصی که سبق تصرف دارد می تواند طرح دعوا نماید. البته در این حالت مالک اصلی می تواند با طرح دعوای متقابل ملک خود را پس بگیرد.

در خصوص دعوای کیفری تصرف عدوانی بر طبق  ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، تصرف عدوانی مال منقول غیر، مزاحمت از احقاق حق و ممانعت از اجرای حق مستحق مجازات است. برای تحقق جرم تصرف عدوانی مال باید مال غیرمنقول باشد و متصرف یا مدعی، مالک باشد و از تصرف مال توسط دیگران ناراضی باشد.

یکی از نکات مهم رای صادر شده مبنی بر رفع تصرف عدوانی فوری بودن آن است. به عبارت دیگر این رای بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده، توسط ‌اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدیدنظر مانع از اجرای آن نمی‌باشد.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی
اگر شخصی بدون مجوز قانونی یا با قهر و غلبه ملکی را از کسی که در آن تصرف دارد بگیرد و به تصرف خود در‌آورد. متصرف قبلی می‌تواند با مراجعه به دادگاه اقدام به طرح دعوای تصرف عدوانی کند. در دعوای تصرف عدوانی خواهان با توجه به سابقه تصرف و عدم رضایتش نسبت به تصرف فعلی، می خواهد که خوانده ملک را تحویل او دهد. در این دعوا نیاز به اثبات مالکیت خواهان نیست و او تنها باید ثابت کند که پیش از خوانده در ملک تصرف داشته است ولی در دعوای خلع ید دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می‌کند که خواهان با مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند. دعوای خلع ید ناشی از قرارداد نیست. تصرف غاصبانه ملک عملی استکه  ریشه قراردادی ندارد به همین دلیل تنظیم دادخواست و شیوه تحصیل دلیل در آن متفاوت است. در همین راستا حضور یک وکیل موفق و با تجربه به تسهیل روند دعوا و احقاق حقوق طرفین کمک می کند.

وکیل ملکی در دعاوی خلع ید
اگر فردی ملک متعلق به کسی را به طور غیرقانونی بدون اذن او تصرف کند، مالک می تواند مطابق مقررات غصب در قانون مدنی و با اثبات مالکیت خود در دادگاه اقدام به طرح دعوای خلع ید کند. بنابراین در این دعوا متصرف شخص است که مالک ملک نیست و اذنی هم برای تصرف در آن ندارد. برای طرح دعوا خواهان باید سندی داشته باشد که نشان دهنده ی  مالکیت او باشد. اگر فرد مدرکی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد باید قبل از دعوای خلع ید با طرح دعوای اثبات مالکیت، حکمی مبنی بر مالکیت خود بگیرد. علاوه براین اگر مال غصبی دارای منافعی باشد بر طبق ماده 320 قانون مدنی منافع آن در مدت غصب متعلق به مالک است. نکته مهم آن است که در در مورد مستاجر، امکان طرح دعوای خلع ید وجود ندارد و باید در این مورد دعوای تخلیه ید مطرح شود. در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد دعوای خلع ید مطرح می شود. پس از اخذ حکم خلع ید خواهان باید به بخش اجرای احکام مراجعه کرده و علیه متصرف تقاضای صدور اجراییه کند. حضور یک وکیل با تجربه در روند این دعوا بسیار مفید است. وکیل ملکی به طرح دعوا و تسهیل رسیدگی به پرونده کمک کند.

مطلب پیشنهادی ⬅  نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع

تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
مشاع در لغت به معنای مال مشترک است و ملک مشاع ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و امکان تفکیک مالکیت وجود نداشته باشد. در مقابل، ملک مفروز ملکی است که مشاع نیست و بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه میان شرکا تقسیم شده است. به عبارت دیگر هنگامی که شرکا بخواهند ملکی را که مشاع است تقسیم کنند و سهم هر یک را مشخص کنند، باید افراز کنند. ملک مشاع متعلق به چند مالک است اما یک نفر مالک ملک مفروز است. تصمیم گیری دربارهی ملک مشاع باید توسط همه ی مالکین انجام شود. ممکن است شرکا تصمیم به تقسیم ملک مشاع بگیرند و نتوانند باهم توافق کنند و یا نخواهند ملک را به یکی از سرکا بفروشند باید از قانون کمک بگیرند. درصورتی که قانون مال مشاع را افراز کند هیچ یک از شرکا نمی توانند نسبت به سهم دیگران ادعایی داشته باشند.

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک و املاک
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر است و برای مال مشاع به کار می رود. اما تفکیک هم برای مال مشاع و هم مال غیر مشاع استفاده می شود و زمانی است که یک شخص که مالک یک قطعه زمین 400 متری است آن را به چهار قطعه ۱۰۰ متری تفکیک کند. تفکیک صرفا ملک و مال را تقسیم می کند اما در افراز تقسیم ملک با تعیین سهام مالکان مالک مشاع صورت می گیرد و قطعات به نسبت سهم بین آن ها تقسیم می شود. اگر یک ملک مشاع تفکیک شود پس از تفکیک سهم هر یک از شرکا در قطعه های جدید هم باقی است و مجددا شرکا در تمام آن قطعه ها به صورت مشاع مالکیت دارند. تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما افراز را می توان هم در اداره ثبت و هم در داگاه انجام داد. علاوه براین در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی تنظیم می شود. افراز به دلیل عدم توافق طرفین و به حکم قانون انجام می شود اما تفکیک با مسامحه است.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع باید با حضور و رضایت همه‎ی مالکان انجام شود. بنابراین توافق مالکان در این مورد ضروری است. در صورتی که یکی از مالکان به سن قانونی نرسیده باشد یا از سلامت عقل برخوردار نباشد، برای فروش ملک، به رای دادگاه نیاز است. هر یک از شرکاء می تواند با مراجعه به مراجع صالح  برای فروش ملک مشاع درخواست بدهد. مجوز فروش ملک مشاع باید از طریق دادگاه صادر شود و بدون مجوز نمی‎توان ملک مشاع را فروخت. تصميم دادگاه در برابر اينگونه درخواستها نوعی دستور است و قابل تجديد نظر خواهي و فرجام خواهي نیست. ملک از طریق مزایده فروخته می شود و غیبت شرکاء یا شخص ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نیست و شخصی که درخواست فروش ملک مشاع کرده است می‎تواند خریدار آن باشد.

دستور تخلیه
براساس قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای عادی اجاره، باید با قید مدت اجاره به طور صریح در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر (مالک) و مستاجر برسد و دو نفر از افراد مورد اعتماد به عنوان شاهد آن را گواهی کنند. پس از پایان زمان اجاره بنا به تقاضای مالک، تخلیه مال مورد اجاره انجام می‌شود. تقاضای دستور تخلیه مهلت ندارد و مالک می‌تواند در هر زمان تقاضای دستور تخلیه را مطرح کند. مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف است. در صورتی که مهلت اجاره تمام شده باشد یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد و یا محل مورد اجاره را برای کاری خلاف قرارداد استفاده کرده باشد و در سایر موارد، مالک می تواند برای ملک دستور تخلیه بگیرد.

امتناع مستاجر از تخلیه ملک
با خاتمه یافتن مدت اجاره، مالک از مستأجر تقاضا می‌کند که ملک را تخلیه کند. درصورتی که مستاجر امتناع کند مالک می تواند تقاضای دستور تخلیه کند. در مورد قراردادهای عادی و غیر رسمی فرقی نمی‌کند که آژانس املاک تنظیم شده و یا بر روی برگی عادی نوشته شده باشد. اما در هر صورت باید شرایط یک قرارداد قابل استناد را داشته باشد. یعنی باید در برگه درخواست برای تخلیه اطلاعاتی همچون نام و نام خانوادگی، محل اقامت، عین مستاجره، مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود. مقام قضایی دستور دهنده باید رابطه استیجاری را بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ثابت کند و سپس دستور تخلیه را صادر کند.  اگر قرارداد اجاره رسمی باشد با صدور حکم، مستاجر حق تجدیدنظر خواهی پیدا می‌کند برای همین در این حالت مدت زمان بیشتری برای صدور حکم تخلیه طی خواهد شد. پس از اینکه اوراق قضایی ابلاغ شد اگر ظرف مدت ۳ روز مستاجر اقدام به تخلیه نکرد امر تخلیه توسط مامور اجرا انجام می شود. اگر به علت حوادث غیر مترقبه مستاجر نتواند ملک را تخلیه کند و مهلت بخواهد، درخواست وی توسط مامور اجرا گزارش می‌شود و مقام صالح می‌تواند به مدت یک ماه برای یک بار به مستاجر مهلت بدهد.