وکیل مطالبه اجاره بها در قانون اجاره سال 56

وکیل مطالبه اجاره بها در قانون اجاره سال 56

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس

وکیل مطالبه اجاره بها یا همان وکیل دعاوی حقوقی در مقاله پیش رو تلاش به ارائه مطالب مفید و کاربردی در خصوص قانون اجاره سال ۵۶ نموده تا به شما عزیزان بینش صحیحی در اینباره ارائه نماید که اجاره در قانون مدنی چه فرقی با اجاره در قانون سال ۵۶ دارد.  در قانون اجاره سال ۵۶ نگرش مقنن به سمت حفظ حقوق مستاجر و جلوگیری از تضییع حقوق وی بوده است. لذا در قانون اجاره سال ۵۶ نظاره گر مواد قانونی در خصوص تعیین تکلیف قراردادهای اجاره ای میباشیم که قانون مذکور و مقررات آن بر ایشان حاکم است.

مال الاجاره طبق قانون اجاره سال ۵۶

  • چه چیزی را میتوان اجاره داد؟
  • موضوع عقد اجاره چیست؟

قانون اجاره سال ۵۶ در نخستین ماده از قانون خویش بیان میدارد: ((هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور جلوگیری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌ عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است)).

 طبق قانون مدنی بیان میدارد هر آنچه که در عرف بازار عنوان مال بر آن صدق کند و انتفاع از آن مال، با بقای آن مال همراه باشد را میتوان بعنوان مال الاجاره در نظر گرفت و موضوع عقد اجاره دانست.

 

 

وکیل مطالبه اجاره بها | قانون اجاره در سال ۱۳۵۶

مطالبه اجاره بها طبق قانون اجاره سال ۵۶

هنگامیکه یک مال، موضوع عقد اجاره قرار میگیرد، به آن مال الاجاره گفته میشود. در مقابل مال الاجاره، میبایست عوض یا بهایی در نظر گرفته شود که به آن اجاره بها میگویند.

 در قانون اجاره سال ۵۶ آنچه که میتواند در مقابل مال الاجاره بعنوان اجاره بها قرار بگیرد، یا به تراضی طرفین عقد اجاره که همان موجر و مستاجر هستند، میرسد و ایشان با توافق یکدیگر مبلغی را بعنوان اجاره بها در نظر میگیرند. وکیل مطالبه اجاره بها می افزاید: چنانچه طرفین عقد اجاره، حین تنظیم اجاره نامه، نسبت به مبلغ و میزان اجاره بها توافق و تراضی ننموده باشند، میزان اجاره بها از طرف دادگاه تعیین خواهد شد. همانطور که در مقاله پیشین وکیل عقد اجاره وفق قانون مدنی موارد قانونی مربوطه در این زمینه را بیان نمود.

نکته: اگر اجاره بها حین تنظیم اجاره نامه تعیین نگردد، دادگاه میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین میکند.

مطابق ماده ٣ قانون اجاره سال ۵۶: ((در مواردی که اجاره ‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌ بها همان است که در اجاره ‌نامه قید شده و هر گاه اجاره ‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی‌ است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره‌ بها به نرخ‌ عادله روز تعیین می‌شود)).

وکیل مطالبه اجاره بها و تقاضای تعدیل آن

آیا پس از انعقاد عقد اجاره و تعیین اجاره بها حین تنظیم عقد مذکور، میتوان تقاضای کاهش اجاره بها یا افزایش اجاره بها نمود؟
نظر به افزایش یا کاهش هزینه های زندگی در طول سال و یا سالیان، و فراز و فرودی که به درآمد اشخاص وارد میشود، قانون اجاره سال ۵۶ برای تعدیل در اجاره بها شرایطی را در نظر گرفته است. اگر مدت اجاره منقضی شده باشد و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره سه سال تمام گذشته باشد، هر کدام از طرفین عقد اجاره یعنی موجر و یا مستاجر میتوانند تقاضای تعدیل آن را از دادگاه بخواهند. اگر تقاضای تعدیل قبلا صورت گرفته و حکم قطعی دادگاه صادر شده باشد، باید مدت سه سال از تاریخ قطعیت حکم مذکور بگذرد تا هرکدام از موجر و مستاجر بتوانند مجددا تقاضای تعدیل اجاره بها را نمایند.

وکیل مطالبه اجاره بها یا همان وکیل عقد اجاره بیان میدارد: دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها خواهد کرد. حکم دادگاه در اینمورد قطعی است.

وکیل مطالبه اجاره بها و مابه التفاوت آن

  • آیا موجر میتواند تقاضای مابه التفاوت اجاره بها نماید؟
  • مستاجر باید مابه التفاوت را از چه تاریخی بپردازد؟
  • آیا مستاجر باید خسارت تاخیر بپردازد؟
  • آیا مستاجر نیز چنین حقوقی دارد؟

 موجر میتواند ضمن دادخواست تعدیل اجاره بها، مابه التفاوت را درخواست نماید که در اینصورت دادگاه به هر دو خواسته رسیدگی مینماید. وکیل مطالبه اجاره بها ادامه میدهد: مستاجر به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم خواهد شد.

نکته:  خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم توسط واحد اجرا محاسبه و از مستاجر وصول خواهد شد.

 در پرونده حقوقی و دعاوی حقوقی تعیین اجاره بها نیز میتوان موارد بالا را درخواست نمود. وکیل عقد اجاره می افزاید: همچنین است در مورد مستاجر که وی نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها، مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح مذکور را درخواست نماید.

ماده ۵ قانون اجاره سال ۵۶ مقرر داشته:

((موجر می‌تواند ما به ‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت ما به ‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌ می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر ‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره ‌بها رد ما به ‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح ‌فوق درخواست کند. تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره ‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود)).

وکیل مطالبه اجاره بها و موعد پرداخت آن

مستاجر باید اجاره بها را در موعد مقرر و معین در اجاره نامه پرداخت نماید. وکیل مطالبه اجاره بها می افزاید: مستاجر یا وفق توافق، تکلیف به پرداخت اجاره بهای تعیین شده در اجاره نامه را دارد، یا چنانچه اجاره بها تعیین نشده باشد، مکلف به پرداخت اجرت المثل خواهد شد.

چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد و به تبع آن، اجاره بها نیز معلوم نشده باشد، مستاجر مبلغی را به عنوان اجرت المثل که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص بدهد، به موجر میپردازد. وکیل عقد اجاره ادامه میدهد: مستاجر میبایست اجرت المسمی یا اجرت المثل هر ماه را در پایان ماه، تا دهم ماه بعدی پرداخت نماید.

چنانچه موجر در دسترس مستاجر نباشد یا از دریافت اجرت المسمی یا اجرت المثل خودداری ورزد، مستاجر میبایست مبلغ مذکور را به صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود، سپرده و رسید دریافت کند. وکیل عقد اجاره خاطرنشان میدارد: اگر اجاره نامه به موجب سند عادی باشد، مستاجر باید قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر، به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تحویل دهد و مجددا رسید دریافت کند.

چنانچه اجاره نامه فی مابین موجر و مستاجر به موجب سند رسمی باشد، مستاجر باید قبض رسید را به دفترخانه تنظیم کننده سند مذکور تحویل و رسید دریافت کند.

ماده ۶ قانون اجاره سال ۵۶

 ((مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌ نامه اجرت ‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌ المثل را به میزان اجرت ‌المسمی آخر‌ هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره‌ نامه ‌ای در بین نباشد اجاره ‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت ‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌ نامه رسمی‌ است به دفترخانه تنظیم ‌کننده سند و هر گاه اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌ ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از ‌دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفتر خانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌ دفترخانه مزبور مراجعه نماید)).

 

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس