وکیل سرقفلی بندرعباس

وکیل سرقفلی بندرعباس
وکیل سرقفلی بندرعباس

وکیل سرقفلی بندرعباس

وکیل سرقفلی بندرعباس در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه، وجه تمایز ایندو مفهوم در قانون تجارت توضیح میدهد:

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت که آنها را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت در نظام اقتصادی ما پدیده ای شناخته شده است. افراد در گفت و گوها از خرید و فروش سرقفلی و مالکیت سرقفلی سخن می گویند. در موقع محاسبه و ارزیابی اموال اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله بانکها که همگی دولتی هستند، و شرکت های دولتی، حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یکی از اقلام دارایی به حساب می آید.  وزارت دارایی از نقل و انتقال سرقفلی، مالیات می گیرد و سرقفلی اماکن کسبی مودیان را برای استیفا مالیات معوقه آنها توقیف و حراج میکند.

اغلب دادگاه ها به الزام موجر به تجویز انتقال حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به غیر حکم میدهند و در مواردی تخلیه ملک استیجاری را فقط با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت روا می دانند. بنابراین، در نظر اول چنین پنداشته می شود که این حق، حقی است منجز و واجد مالیت و لاجرم در حلیت آن مناقشه ای نباید باشد.

بررسی بیشتر موضوع این پندار را بی اعتبار می کند. زیرا در همان حال که سرقفلی مودیان بدحساب از طرف اداره دارایی توقیف و حراج می شود، توقیف و فروش سرقفلی متعلق به بدهکار به منظور اجرای مفاد حکم قطعی و لازم الاجراء محکمه دادگستری میسر نیست و در عین حال اگر سند دین بدهکار چک یا سند لازم الاجرا باشد، توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت او از طریق دایره اجرای ثبت ممکن است بدون اینکه فروش و تملیک آن به منظور استیفاء طلب میسر باشد..!!

⇐ همانطور که ملاحظه می کنید پدیده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یک نهاد قانونی در نظام اقتصادی و قضایی ما جوان و نوپاست، لذا بررسی و رسیدگی پرونده های مربوطه تنها توسط وکیل سرقفلی یا گروه وکلای مجرب که تجارب زیادی در این خصوص دارند قابل انجام می باشد.  مواردی که سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک محل چندین برابر قیمت عرصه و اعیان آن محل است یا حق کسب و پیشه و تجارت تعیینی از سوی کارشناسان، چند یا چندین برابر اجاره بهایی است که مستاجر در تمام مدت اجاره به موجر پرداخت کرده است، کم نیست و چنین مواردی تنها توسط چشم ریزبین و نکته سنج وکیل سرقفلی قابل رصد و پیگیری است. 

معنی لغوی و اصطلاحی سرقفلی

سرقفلی در فرهنگ فارسی معین به حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و … تعریف شده است.

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  سرقفلی در رابطه موجر و مستاجر

در فرهنگ دهخدا ذیل کلمه سرقفلی چنین آمده است:

چیزی که از کرایه دار سرای تحویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست… حق آب و گل

آقای دکتر جعفری لنگرودی در دانشنامه حقوقی ذیل کلمه سرقفلی آورده اند:

پولی که مستاجر ثانی به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض میدهد و همچنین مستاجر اول به موجر مالک میدهد.

آقای دکتر ناصر کاتوزیان گفته اند:

اصطلاح سرقفلی برای نخستین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 بکار رفت و با تغییر مختصری در قانون کنونی روابط مالک و مستاجر تکرار شد. قانونگذار از کلمه متعارف سرقفلی دست برداشت و بجای آن کلمات نامانوس، حق کسب یا پیشه یا تجارت را برگزید. ایشان سرقفلی را در مفهوم عام و جهانی آن چنین تعریف می کنند: حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه و ادامه میدهند که: این حق را در فارسی مایه تجارت می توان ترجمه کرد… ولی سرقفلی در حقوق ایران مفهومی بدین وسعت ندارد.

حق سرقفلی که قانون روابط موجر و مستاجر از آن به حق کسب یا پیشه یا تجارت تعبیر کرده:

حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آنرا تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود و این مفهوم هیچگاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نمی شود!

سرقفلی عبارت است از:

وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.

بنابراین:

اولا – مبلغ و میزان این وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت مالک و موجر است که رقم آنرا تعیین می کند و داوطلب اجاره مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است لکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  انتقال سرقفلی و نکات حقوقی آن

ثانیا- سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستاجر اول و لذا شهرت جهانی و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تاثیری ندارد.

ثالثا- هر چند که در مورد ماهیت حقوقی این وجه بحث هایی وجود دارد لکین در حلیت و مشروعیت آن تردیدی وجود ندارد.

رابعا- آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته، سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است که عدم یا وجود سرقفلی و یا بعبارت دیگر پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب در بدو اجاره، به مالک و موجر فقط یکی از عوامل موثر در میزان و مقدار آن است.

خامسا- با توجه به آنچه گفته شد، این حق قائم و مربوط به محل است نه شخص. بعبارت بهتر اگر چه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل، در صورتیکه محل را برای مثلا طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آنچه که مثلا برای کله پزی ممکن بود بخواهد مطالبه کند، لکن این امری است به اصطلاح سلیقه ای و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد و نوع شغل از اهم امور موثر در میزان آن است.

سادسا- در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و داوطلب اجاره محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد.

سابعا- سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک را اجاره داد نمی تواند بعد از مستاجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند بعبارت دیگر حق سرقفلی (اگر بتوان قائل به وجود چنین حقی شد) ذاتا قبول اعراض و اسقاط است.

رابطه بین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از زبان وکیل سرقفلی :

نوعی رابطه مشخص بین میزان اجاره بهای محل و مبلغ سرقفلی آن برقرار است و همین رابطه را بین اجاره بها و حق کسب و پیشه و تجارت نیز می توان تشخیص داد به این معنی که این دو با هم نسبت عکس دارند و بالا رفتن یا بودن یکی تقلیل دیگری را باعث می شود. برای مثال میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در دو بر یک خیابان – در مورد دو ملک استیجاری با مساحت و مشخصات و نحوه استفاده واحد – متفاوت است.