وکیل املاک مشاعی بندرعباس

وکیل املاک مشاعی بندرعباس
وکیل املاک مشاعی بندرعباس

وکیل املاک مشاعی بندرعباس

ابتدا ببینیم منظور از مال مشاع  و ملک مشاعی چیست؟

مال در حقوق چیزی است که ارزش داد و ستد داشته باشد و مشاع یعنی چند نفر در مال غیرمنقول بصورت کسر 1/2 یا 1/4 یا 2/3 و… مالک باشند.

مطابق با ماده 571 قانون مدنی، گاه اختیاری است، مانند اینکه چند نفر با اختیار و انتخاب خود شریک در خرید مالی شوند و گاه قهری است مانند اینکه شخصی بدون اراده و انتخاب در مالی شریک شود مثلا پدر فردی فوت کند و فرزندانش در ماترک پدر خود به خود شریک هستند.

لازم به ذکر است مال مشاع به مالی اطلاق می شود که :

حقوق چند نفر مالک بصورت اشاعه جمع شده باشد یعنی هر یک از مالکین، مالک سهمی از آن باشند و در اموال غیر منقول بصورت کسر است، به عبارت بهتر هر یک از مالکین بصورت یک دوم یا یک سوم و یا دوسوم و…. در مالی سهیم باشند اما سهم هریک مشخص نیست در کدام قسمت آن مال است.

از منظر حقوقی هریک از شرکاء مال مشاع در جزء جزء مال سهیم هستند، بدینگونه که هر یک از شرکاء قادر نیستند حصه یا سهم خود را مستقل از دیگری بپندارند و به همین لحاظ انتقال مال مشاع به تنهایی قابلیت انتقال (فروش) ندارد .

 

انواع انتقال مال مشاع:  

الف: انتقال ارادی    ب: انتقال قهری

قانون مدنی در ماده 579 بیان کرده است که اشاعه در مال مشاع ممکن است ارادی یا قهری باشد

ارادی یا اختیاری : یعنی همه شرکاء با اختیار خود نسبت به تملک آن سهیم شده اند یا همه شرکاء همگی تصمیم به فروش آن گرفته باشند .

قهری : یعنی همه شرکاء در بدون اینکه اراده خود را دخیل کرده باشند شریک در مالی شده باشند به مانند اینکه در ماترک ( ارثیه) پدری، فرزندان وی، مالک شده باشند .

در این نوانتقال فرزندان متوفی هیچگونه اراده ای نداشته  ولی پس از فوت پدر در اموال پدر مالکیت حاصل نموده اند.


نحوه جداکردن مال مشاع ( تقسیم آن ):

 به لسان ساده اگر فرزندانی که ازاموال پدر فوت شده خود صاحب مال مشاعی شده اند و قصد دارند مال خود را تفکیک کنند به دو حالت متصور است : یا همگی رضایت به فروش دارند همگی نسبت به انتقال آن اقدام می نمایند و یا برخی راضی و برخی ناراضی به آن هستند ( ولو یک شریک) شریک متقاضی به انتقال از طریق دادگاه اقدام به اقامه دعوای دستور فروش می نماید.

بطور کلی از منظر حقوقی با بیان فن حقوق در موارد ذیل امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد:

1-هرگاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرکا از مالیت باشد تقسیم ممنوع است اگر چه شرکا تراضی نمایند .

2- تقسیم مال موقوفه بین موقوفه علیه ممنوع است .

3- در صورتی که نتقسیم متضمن اضرار به شریک غیرمتقاضی به نحوه فاحش باشد ، تقسیم ممنوع است.

4- در صورتی که منع قانونی یا قراردادی خاص در خصوص عدم تقسیم باشد تقسیم ممنوع است .

5- در مواردی که نسبت به ملک مشاعی سند معارض صادر شود تا زمانی که رفع تعارض صورت نظذیرد تقسیم ممنوع است .


انواع تقسیم مال / تقسیم ملک مشاعی:

  • تقسیم به افراز
  • تقسیم به تعدیل
  • تقسیم به رد

تقسیم به افراز :

یعنی هر شریک قصد می نماید که مال خود را از سایر شرکاء جدا نماید. برای مثال شخصی در 1000 مترمربع زمین با یک نفر دیگر مالک است بصورت 1/2 و 1/2 و قصد دارد 500 متر مربع مالکیت خود را جدا کند و 500 مترمربع بصورت 1/2 مشاع از 1000 مترمربع نباشد، بعبارت بهتر مالک 6 دانگ 500 مترمربع باشد، در اینصورت با اقدام به این امر مالک 6 دانگ مفروز 500 مترمربع زمین می شود…

تقسیم به تعدیل :

تقسیم به تعدیل در صورتی است چنانچه تصور شود دو نفر در 1000 مترمربع زمین شریک هستند که این زمین در ضلعی مجاور پارک زیبا باشد، بنابراین چون هر شریک در جزء جزء مال شریک است، اما هنگام تقسیم، چنانچه  هریک قصد جدا کردن مال خود را داشته باشند، با توجه به ارزش متفاوت در اطراف زمین معمولا برای اعتدال بین طرفین زمانی که کارشناس ملک 1000 متر را ارزش گذاری می کند، قسمتهایی که ارزشش ضعیف است را در هنگام تقسیم مساحت بیشتری در نظر می گیرد، مثلا 200 متر مربع مشرف به پارک زیبا را متری 5 میلیون تومان و 800 مترمربع دیگر را به ارزش 3 میلیون تومان ارزش گذاری می کند.

بعبارت بهتر در تقسیم به تعدیل به هریک از شرکاء معادل 1/2 سهم نخواهد رسید و ممکن است کمتر یا بیشتر در نظر گرفته شود، لذا و بنا به ضرورت برای این تقسیم، ارزیابی و قیمت گذاری مال مشاع، لازم است انجام شود.

تقسیم به رد:

این اصطلاح در این موضوع بدینگونه تفسیر می شود، که از آنجاییکه بسیاری از موارد در هنگام تقسیم مال مشاع که امکان کم یا زیاد کردن سهم شریک غیر محتمل است لذا برای تعادل باید وجهی یا مالی از خارج به برخی از سهم ها اضافه گردد. بنابراین در این شرایط به شخصی که سهم کمتری به وی می رسد، طرف دیگر مبلغی به وی پرداخت می نماید.

شایان ذکر است اگر ملکی قابلیت افراز داشته باشد (طی نظر کارشناس رسمی)، امکان تقسیم به تعدیل غیرممکن است و اگر شخصی این درخواست را داشته باشد، چون کارشناس رسمی اداره ثبت اعلام می نماید که ملک قابلیت مفروزشدن را دارد، لذا این درخواست پذیرفته نمی شود.

همچنین در صورتی که ملکی در تقسیم قابلیت تعدیل را دارد، امکان پذیرش از متقاضی تقسیم به رد از منظر مقررات قانونی غیرممکن است.


مرجع رسیدگی به دعوای افراز مال مشاعی

  • اداره ثبت اسناد و املاک
  • دادگاه عمومی 

در صورتی که شخص از طریق اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای افراز نماید، بصورت زیر ممکن است :

  • مال اگر غیر منقول باشد مانند یک قطعه زمین 1000 مترمربعی متقاضی می تواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، افراز( شش دانگ) چند قطعه 300 مترمربعی یا 500 متر مربعی  را درخواست نماید . زیرا یک قطعه زمین به چند قطعه قابلیت تفکیک دارد .
  • اما اگر متقاضی مالک سه دانگ یک آپارتمان است، درخواست افراز نماید در این صورت این خواسته غیر محتمل است زیرا یک دستگاه آپارتمان قابلیت تقسیم به دو قسمت را ندارد گر چه در بدو تقاضا اداره ثبت بطور روتین، آن آپارتمان را ارجاع به کارشناس ذیصلاح می دهد، اما در نهایت در پاسخ متقاضی مکتوب اعلام می کند که آپارتمان مذکورغیر قابل افراز و تقسیم است .( که اصطلاحاً به این گواهی عدم امکان افراز می گویند)
پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  آشنایی با وکیل امور ثبتی و انواع دعاوی ثبتی

شایان ذکر است که متقاضی در این صورت یک راه دارد یعنی با در دست داشتن این گواهی به دادگاه مراجعه و درخواست دستور فروش ملک مذکور را می نماید .

نکته مهم  :   

علیرغم اینکه این رای حکم نیست اما داد نامه، محسوب می شود و شخص ثالثی که به این دادنامه معترض است از منظر فن حقوقی می تواند به آن اعتراض نماید ( یعنی به دعوای اعتراض ثالث می تواند اقدام نماید ) و در این خصوص حتی دادگاه شعبه 56 دادگاه تجدید نظر استان،  دعوای اعتراض ثالث را به دستور فروش پذیرفته است که بررسی کل دعوا به شرح ذیل می باشد :

ابتدا چند نفر با داشتن وکیلی برعلیه چند نفر دیگر که خواندگان دعوای ثالث محسوب می شده اند اقامه دعوای اعتراض ثالث در شعبه 25 تهران در سال 88 می پردازند اما دادگاه بدوی(شعبه 25 تهران) بدین گونه در رای خود تصریح می نماید : …….. نظر به اینکه اعتراض ثالث ناظر به رای بوده و شامل دستور موقت نیست، لذا دعوا قابلیت استماع نداشته، لذا دادگاه مستنداً به مواد 2 و417 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می نماید و قرار صادره ظرف بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است.

اما متعاقب اعتراض برخی از خواهان ها تحت عنوان ( بخواسته اعتراض ثالث) از دادگاه تجدید نظراستان تهران، شعبه 56 دادگاه تجدیدنظر استان در سال 90، رای دادگاه بدوی را با این استدلال نقض می نماید که متن آن به شرح ذیل است:

….. شعبه 25 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن قرار رد دعوای اعتراض ثالث تجدید نظر خواهان به دادنامه 386 مورخ 17/5/88 آن دادگاه با این استدلال که اعتراض ثالث ناظر به رای بوده و شامل دستور موقت نیست، …..اما اعتراض آنها وارد و موجه است و دادنامه تجدید نظر خواسته مقتضی نقض است زیرا دادنامه مورد اعتراض، دستور موقت نیست بلکه دستور فروش مال مشاعی است که از جمله آراء محسوب می گردد و حسب ماده 417 قانون آیین دادرسی مدنی اعتراض ثالث به آن پیش بینی گردیده است، لذا با انطباق تجدید نظرخواهی با بند ((ه)) ماده 348 همان قانون و به استناد ماده 353 قانون مرقوم دادنامه تجدیدنظر خواسته نقض و پرونده برای رسیدگی به دادگاه بدوی اعاده می گردد این رای قطعی است .

نکته مهم دیگری که شایسته است بیان شود:

چنانچه مال مشاع در ید یکی از شرکا باشد هیچیک از شرکا قادر نیستند تخلیه ان را از دادگاه درخواست نمایند مثال بارز آن رای دادگاه تجدید نظر استان تهران شعبه 10 است که به شرح ذیل است:

…تجدید نظر خواهی آقایان احمد و محمود و مهدی و خانمها مریم ولیلا نسبت به دادنامه شماره 1360 مورخ 15/10/81 از شعبه داگاه بدوی کرج به طرفیت اقای مجید که مبتنی بر قرار عدم استماع دعوا بوده است (و موضوع دعوا آنها تخلیه یک باب واحد تجاری و گاراژ و انباری بوده) وارد نیست، زیرا هر چند استدلال دادگاه بدوی در دادنامه تجدید نظر خواسته دایر به اینکه تجدیدنظر خوانده خود مالکیت مشاعی نسبت به عین مستاجره دارد و بنابرین دعوای تخلیه علیه او مسموع نیست ، صحیح نیست زیرا هر یک از مالکین مشاعی به نسبت سهم مالکانه خود نسبت به عین مستاجره بالقوه امکان درخواست تخلیه عین مستاجره را داراست ، نظر به اینکه رابطه طرفین تابع قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است و صرفاً براساس ضوابط و شرایط مقرر در قانون مذکور می توان درخواست تخلیه کرد و به صرف انقضای مدت اجاره حق درخواست تخلیه برای موجر ایجاد نمی شود، در نتیجه رای تجدبد نظر خواسته موافق موازین قانونی بوده و ایراد و اشکالی اساسی که نقض انرا ایجاب کند متوج ان نیست، بنابرین ضمن رد تجدیدنظر خواهی نامبردگان دادنامه تجدیدنظر خواسته به استناد ماده 353 قانون ایین دادرسی مدنی تایید می شود .

در این خصوص شایسته است راه حل این قضیه روشن شود برای مواجه با این نوع دعوا که خواهان آن، پس از مدت ها در راهروهای دادگستری گرفتار صرف وقت زحمت بوده، توصیه می شود دراین موارد بهتر است اولا از وکلا در دعوا استفاده شود و درغیر این صورت حداقل با یک حقوقدان مشورت شود ثانیاً دعوای تخلیه مال مشاع درصورتی برای دادگاه قابل اجابت است که شریک مال مشاع تخلیه ان را نسبت به قدرالسهم خود از دادگاه درخواست کند و یا به دادگاه، برای فروش به طرح دعوای دستور فروش نماید، تا دادگاه پس از فروش آن، قدرالسهم هریک از شرکا را بپردازد .

در مورد هزینه هایی که یکی از شرکا متحمل شده است:

در این صورت چون بقیه شرکا اذن یا اجاره نداده اند به وی، این هزینه ها قابل مطالبه نمی باشد و مستند آن : رای شعبه 108 دادگاه حقوقی تهران به  شماره 910997022290111مورخ 3/10/1391 می باشد که به شرح ذیل است:

درخصوص دعوای آقای( ت) خانم (ص ) به طرفیت خانم (ف) وخانم( ل) به خواسته مطالبه هزینه های انجام شده برای ملک مشاعی به انضمام خسارات اعم از هزینه دادرسی .

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  وکیل تجدید نظر قاچاق کالا و ارز در بندرعباس

داگاه پس از جری تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه آن، نظر به اینکه مطابق مقررات قانونی طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکا خواهد بود و شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذون شده است، می تواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد.

علی هذا خواهان دلیلی که که ماذون برانجام عمل و هزینه کردن مال مشاعی از سوی شرکا مشاعی باشد، به دادگاه ارائه و ابراز ننموده است و هزینه های انجام شده توسط خواهان در ملک مشاعی به لحاظ سکونت نامبردگان در آن ملک بوده است و چون خواسته خواهان  مستند به دلیل نیست، با استناد به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان ها صادر و اعلام می دارد رای صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظراستان تهران است.

متعاقب صدور این رای خواهان ها از دادگاه تجدید نظر استان تهران درخواست تجدید نظر می نمایند که شعبه 29 دادگاه تجدید نظر استان تهران، رای مذکور صادر شده در شعبه  بدوی را تایید می نماید.

نکته: در خصوص وجود قرارداد عادی و نافذ نبودن برای مالکیت از مشاعات 

در این خصوص شایسته است بیان شود که از منظر قانونی قرارداد عادی نمی تواند موجب ایجاد مالکیت اختصاصی برای شرکا از مشاعات آپارتمان گردد و نمونه این مورد رای شعبه 207 دادگاه بدوی تهران در سال  90 می باشد که طی شماره 900752 بطور غیابی رسیدگی شده است و سپس توسط خوانده آن که درخواست واخواهی نموده و باز در مرحله واخواهی مفاد رای تایید شده است که مفاد آرای آن به شرح ذیل است:

رای شعبه 207 دادگاه حقوقی (بدوی) :

در خصوص دعوای آقای (ح) و خانم(م)به طرفتیت آقای (ن) به خواسته صدورحکم بر خلع ید خوانده از دو دستگاه آپارتمان احداثی در قسمت مشاعات واقع در طبقه همکف ساختمان تحت مالکیت خواهان ها و نیز فلع وقمع بنای احداثی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خوانده از تاریخ 12/9/87 مقوم به ….. ریال به انضمام پرداخت خسارات دادرسی به شرح دادخواست تقدیمی بدین توضیح که خواهان ها حسب پاسخ واصله از اداره ثبت و اسناد و املاک کن بدین توضیح که خواهانها بالسویه شش دانگ یک واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی … بخش …. واقع در طبقه دوم یک دستگاه ساختمان مشتمل بر یک طبقه زیرزمین و یک طبقه پیلوت مشاعی و طبقه اول که تحت مالکیت و تصرف خوانده قراردارد و طبقه دوم می باشند و حسب نظریهکارشناس منتخب دادگاه خوانده در قسمت طبقه پیلوت کهجزئ مشاعات است اقدام به احداث دو واحد آپارتمان و  انتفاع از آن نموده است که با عنایت به مراتب مذکور و توجهاً به مصونیت دعوای مطروحه و نظریه کارشناس از هر گونه تعرضی با وصف ابلاغ قانونی وقت دادرسی به خوانده، دعوای خواهان ها را وارد تشخیص داده، و مستندا به مواد 31.30 و 308 و 315 و 1257 قانون مدنی و ماده 2 از قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343 و ماده 3 آیین نامه اجرایی این قانون و ماده 519 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر خلع ید خوانده و قلع بنای احداثی در طبقه  پیلوت و تبعاً اعاده به وضع سابق به عنوان اصل خواسته و پرداخت …….ریال بابت هزینه دادرسی و …ریال بابت هزینه کارشناسی در حق خواهانها صادر و اعلام می نماید حکم غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی و …. است.

متعاقب آن آقای (ن) اقدام به طرح دعوای واخواهی می نماید و ابراز می کند که یک فقره مبایعه نامه ای در مورخ 12/5/85 ( مالکیتش در طبقه اول ساختمان) می باشد و دادگاه در جلسه واخواهی با وجود مبایعه نامه به شرح ذیل ابراز می نماید:

…… یک فقره مبایعه نامه عادی ، قطع نظر از اینکه به عنوان مشاعات مورد بیع واقع شده است ، از آنجائی که حسب ماده 22 قانون ثبت، مالکیت واخواه نسبت به طبقه همکف بی بیش از سهم مشاعی خود که درسند مالکیتش قید شده است، مورد پذیرش دادگاه نیست، لذا ازآنجائی که نامبرده دلایل و مدارک محکمه پسند که موجبات نقض دادنامه معترض عنه را فراهم نماید، اقامه ننموده است و با توجه به اینکه دادنامه موصوف وفق موازین قانونی و رعایت تشریفات قانونی آیین دادرسی مدنی صادر گردیده و خالی از هرگونه خدشه است، لذا دادگاه مستنداً به ماده 306 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد واخواهی به عمل آمده حکم بر تایید عین دادنامه مذکور صادر می نماید .

مجدداً یعنی متعاقب صدور رای واخواهی آقای ن اقدام به تجدیدنظر خواهی می نماید و دادگاه تجدید نظر استان تهران شعبه 56 این رای را در سال 91 تایید می نماید .

در قسمتی از رای خود دادگاه تجدید نظر باز تاکید می نماید :

مشاعات ساختمان قابل اختصاصی نیست و قرارداد عادی استنادی به لحاظ مخالفت با قانون تملک آپارتمان ها قابل استناد علیه تجدید نظر خواندگان نیست و در پایان رای، بیان می کند: لذا اعتراض غیر موجه تشخیص و با استناد به ماده 358 قانون مرقوم دادنامه موصوف تایید می گردد. این رای قطعی است .

نکته ای از همه مهمتر: اینکه دستور فروش ملک مشاعی ماهیاً رای تلقی نمی شود و قابل تجدید نظر خواهی نیست و این دادنامه قطعی است .

البته علاوه بر این موارد مذکور در برخی مواقع دادگاه بایستی حکم به فروش مال مشاعی نماید نه دستور فروش

مانند اینکه در تقسیم اموال موروثی در صورتی که مال، غیر قابل تقسیم باشد دادگاه در مقام رسیدگی به تقاضای تقسیم ترکه، باید مبادرت به صدور حکم  فروش اموال مشاع نماید نه دستور فروش .