وکیل الزام به تنظیم سند بندرعباس

الزام به تنظیم سند رسمی ملک
یکی از شایع ترین دعاوی در محاکم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است که معمولا در خرید و فروش ملک و در صورت عدم ایفای تعهد فروشنده مبنی بر تنظیم سند رسمی برای خریدار به وجود می آید و معمولا دلیل آن بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی بین انجام معامله در زمان تنظیم سند و یا عدم پرداخت بدهی بانک می باشد.

وکیل الزام به تنظیم سند بندرعباس

خریدار برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به دفتر خانه مراجعه نماید در صورتیکه فروشنده از انجا تعهد امتناع نماید یا در تاریخ مقرر در دفتر خانه حاضر نشود خریدار باید با تهیه الباقی ثمن معامله از سر دفتر تقاضا نماید که گواهی عدم حضور صادر کند. در صورتی که در مبایعه نامه برای حضور در دفترخانه تاریخ معین نشده باشد خریدار باید بدواٌ اقدام به ارسال اظهارنامه به فروشنده نماید و محل و تاریخ حضور جدید را برای فروشنده اعلام نماید.

شرایط لازم برای اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
۱ – وجود قراردادی که به صراحت تعهد انتقال مال غیر منقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

۲ – گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفتر خانه اخذ شده باشد توجه داشته باشید که اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارات و ضرر و زیان می باشد نه تنظیم سند رسمی.

۳ – اگر اظهارنامه ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار به فروشنده ابلاغ شده باشد.

۴ – تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتراسناد رسمی جهت امضای سند انتقال.

۵ – قبل از اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است.

۶ – در صورتیکه فروشنده فوت نماید خریدار باید دعوی را به طرفیت وراث او مطرح نماید.

۷ – اگر بیم آن می رود که فروشنده ملک را به دیگری انتقال نماید خریدار باید اقدام به دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک بنماید.

۸ – اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل نماید انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

۹ – چنانچه برای تأخیر در تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده مبلغی به عنوان تأخیر در انجام تعهد ملک مقرر شده باشد خریدار می تواند مبلغی را که به عنوان خسارت دیر کرد ( وجه التزام ) مشخص شده باشد را مطالبه کند.

۱۰ – دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به دادگاه عمومی حقوقی ملک تقدیم گردد و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک در نظر گرفته می شود.

۱۱ – گاهی مورد معامله آپارتمانی است که هنوز پایان کار ساختمان از شهرداری آن صادر نگردیده است در این صورت صرف درخواست الزام به سند رسمی فایده ای برای خواهان نخواهد داشت زیرا اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مقدم بر تنظیم سند رسمی و جزء تشریفات و مقدمات انتقال سند رسمی است بنابراین، این خواسته ها را باید به خواسته اصلی اضافه کرد.

نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در این صورت خریدار باید با به همراه داشتن اصل مبایعه نامه، گواهی عدم حضور، اظهار نامه ای اگر ارسال کرده باشد به دفاتر خدمات قضائی الکترونیک مراجعه و اقدام به ثبت دادخواست نماید که پس از ارجاع به شعبه، مدیر دفتر اقدام به تعیین وقت رسیدگی می نماید.

که در این صورت تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود مانند احراز هویت خریدار، فروشنده، احراز مالکیت فروشنده با استعلام ثبتی و همچنین در توقیف نبودن ملک می نماید که پس از رسیدگی ماهیتی قاضی شعبه اقدام به صدور حکم الزام به تنظیم سند مورد معامله می نماید.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
۱ – احراز مالکیت خوانده ( فروشنده ) از طریق استعلام ثبتی

۲ – احراز مالکیت فروشنده بر تبعات مبیع مانند تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات

۳ – احراز تادیه قسمتی از ثمن معامله و محاسبه مابقی ثمن و قید  آن در حکم

۴ – احراز انجام معامله، که با بررسی اصل مبایعه نامه و با توجه به دفاعیات خوانده برای دادگاه روشن می گردد.

۵ – احراز هویت فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها با ملاحظه  گواهی انحصار وراثت.

۶ – تحقیق درباره مورد معامله اگر ملک در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت کننده.

۷ – توجه به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن از سوی طرفین که معمولاٌ بالمناصفه بر عهده طرفین است.

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک
پس از صدور رأی قطعی، خریدار باید نسبت به اجرای حکم از واحد اجرای اقدام نماید که حکم اجرایی به محکوم علیه ( فروشنده ) ابلاغ می شود و اگر  فروشنده ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند خریدار می بایست به اجرای احکام مراجعه نماید.

دایره اجرا به دفتر خانه ای که مقرر شده بود مبادرت به تنظیم سند نماید اطلاع می دهد که پس از آماده شدن سند این واحد را مطلع نماید  که نسبت به امضای سند به جای فروشنده اصلی اقدام نماید. مطابق ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی ” هر گاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را به دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می نماید . “

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک هر چند به نظر ساده است، اما به لحاظ تکنیکی دارای ظرافت هایی می باشد که لازم است خریدار در هنگام تنظیم دادخواست به نکات مهم و اساسی آن و جنبه های قانونی آن توجه نماید. بنابراین پیشنهاد می شود قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود با وکیل ملکی مشاوره حقوقی داشته باشد.

مزایای استفاده از وکیل
۱ – نیاز به حضور خریدار در هیچ یک از مراحل رسیدگی نمی باشد.

۲ – مدت زمان رسیدگی، با حضور وکیل کمتر خواهد شد.

۳ – وکیل می تواند خساراتی را که در قرارداد پیش بینی شده است و همچنین کلیه خسارات دادرسی را از فروشنده مطالبه کند.

۴ – در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل می تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.

۵ – در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نباشد وکیل می تواند با حضور نماینده دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در دفتر خانه اقدام نماید.