وکالت فروش ملک چیست؟

وکالت فروش ملک چیست؟

یکی از انواع وکالت نامه هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد وکالت فروش ملک می باشد.این نوع وکالت در واقع اعطای نمایندگی قراردادی می باشد وکالت فروش ملک ،به این معنا است که شخصی به وکالت از مالک ،ملک متعلق به او را بفروشد.

در انعقاد عقد به وسیله وکیل چه افرادی نقش دارند؟
وکیل: فردی است که قرارداد را برای موکل منعقد می نماید.

موکل : فردی(اعم از شخص حقوقی مانند شرکت ها یا اشخاص حقیقی) می باشد که به نام او قرارداد منعقد می گردد.

طرف معامله: کسی است که قرارداد با وی منعقد می گردد.

اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک چه میزان است؟
حدود اختیارات وکیل تابع آن امری می باشد که در عقد وکالت معین و محدوده آن مشخص شده است.این اختیارات گاهی به صورت مطلق بوده  و وکیل می تواند درکلیه امور مربوط به موکل، مانند خود وی رفتار نماید.وگاهی به صورت مقید بوده و مربوط به امور مخصوصی که موکل مشخص کرده می باشد.

سوالی که مطرح می گردد این است که آیا وکیل می تواند معامله را برای خودش انجام دهد؟

در قانون تصریحی در این زمینه وجود ندارد که وکیل را از انعقاد معامله برای خود منع کرده باشد .در نتیجه درصورتی که حدود اختیارات وکیل به صورت مطلق باشد می تواند معامله را برای خودش واقع سازد.مگرآن که موکل،وکیل را صراحتا از این امر یعنی معامله با خود منع کرده باشد.

آیا یک نفر میتواند وکیل طرفین عقد باشد؟
درماده ۱۹۸ قانون مدنی بیان شده که امکان دارد یک نفر به وکالت از طرف متعاملین این اقدام را به عمل بیاورد.لذا با استناد به ماده فوق الذکر می توان نتیجه گرفت یک نفر نیز می تواند به وکالت ازهر دو طرف معامله عقد را منعقد نماید.

ضمانت اجرای خروج وکیل از حدود اختیارات موکل چیست؟
آثار معامله ای که وکیل منعقد می نماید دامن گیر موکل می گردد و وی می بایست مفاد آن را اجرا نماید.اما این درصورتی می باشد که وکیل از حدود اختیاراتی که موکل مشخص نموده تجاوز نکرده باشد.همچنین نفوذ معامله و قراردادهای وکیل درباره موکل منوط به رعایت مصلحت موکل می باشد.هرعملی که وکیل درحدود اختیارات خودش انجام دهد مثل این می باشد که موکل انجام داده است.چنانچه مصلحت موکل در معامله رعایت نشده باشد می بایست میان این که به طور عمد صورت پذیرفته و  یا به طور اشتباهی و تقصیر صورت گرفته تفاوت قائل شد.

چنانچه عدم رعایت مصلحت موکل به صورت عمد و تبانی بوده باشد معامله منعقده فضولی محسوب می گرد و غیر نافذ بوده که نیازمند تنفیذ و یا رد موکل می باشد لکن  در صورت اشتباه و تقصیر معامله نافذ و صحیح  می باشد.

وضعیت معاملاتی که وکیل به نام خود و به حساب موکل انجام می دهد؟
وکیلی که وکالت در فروش داشته باشد ،معامله را به نام خود و به حساب موکل انجام می دهد.اعلام این که معامله برای چه کسی واقع می گردد از نظر طرف قرارداد اهمیت بسزائی خواهد داشت.لذا می بایست به وی اعلام گردد که از این پس با چه شخصی روبرو است.

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  نمونه دادخواست تقاضای فروش آپارتمان مسکونی مشاع

قانون گذار در ماده ۱۹۶ قانون مدنی اظهار می دارد:
کسی که معامله می نماید آن معامله برای خود آن شخص محسوب می شود،مگر این که در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود.

لذا موکل باید به تعهداتی که وکیل از طرف وی معامله نموده عمل کند.و نمی تواند به این بهانه که نامی از وکالت برده نشده است و طرف عقد با وی معامله نکرده از اجرای تعهدات آن معامله شانه خالی کرده و امتناع نماید.

درچه مواردی وکیل نسبت به مفاد مبایعه نامه و آثار آن متعهد است؟
الف) وکیل نسبت به فروش ملک و آثار آن متعهد است ،چنانچه معامله را خارج از حدودی که موکل در عقد وکالت مشخص کرده است ، انجام داده باشد ولیکن وکیل تعهد کرده باشد که رضایت موکل و تنفیذ او را جلب نماید؛حال چنانچه وکیل نتواند رضای موکل را درباره تنفیذ معامله یا وکالت فضولی خود جلب کند ،ضامن خساراتی که به خریدار وارد شده است ،می باشد.

ب) در برخی موارد معامله درحدود اختیارات وکیل صورت پذیرفته است.ولیکن جهت اطمینان خریدار نسبت به اجرای مفاد آن از طرف موکل،وکیل اجرای معامله را تضمین نموده باشد.به این صورت که چنانچه موکل تعهد را اجرا نکند؛وکیل خسارات طرف مقابل را جبران خواهد کرد.

آیا در صورت مطلق بودن وکالت،وکیل میتواند ملک را به هر قیمتی بفروشد؟
برخی بر این باورند که در صورتی که وکالت مطلق باشد،وکیل می تواند مورد معامله را با خود و با هرقیمتی منتقل کند.لکن برخی دیگر معتقدند چنانچه وکیل درمعامله هم فروشنده و هم خریدار باشد تحقق انجام معامله مشروط به رضایت موکل می باشد.وچنانچه در وکالت نامه ذکر گردد به هرمبلغ و به هر ترتیب که صلاح ومقتضی بداند…وکیل حق انتقال به خود را نخواهد داشت .و چنانچه اثبات گردد در انتقال مورد معامله رعایت مصلحت موکل نشده است میتوان ابطال سند وکالت نامه را درخواست نمود.به طور مثال فرد برای فروش ملک خود به دیگری وکالت اعطا می نماید.و در وکالت نامه ذکر می گردد وکیل اختیار دارد مورد معامله را به هرشخص و به هرمبلغ و به هر ترتیب که صلاح بداند منعقد سازد.

وکیل با این وکالت نامه می تواند  مورد معامله را به خودش نیز منتقل کند و چنانچه مبلغ فروش از قیمت واقعی بسیار پایین تر بوده باشد.و پس از انتقال مورد معامله دادخواستی با موضوع خلع ید موکل را ارائه می دهد.و موکل نیز دعوای تقابل مبنی بر ابطال سند انتقال را مطرح می کند .

موکل می تواند دو دلیل برای دادخواست خودش ارائه دهد:
الف)وکیل اختیار فروش خانه را به خود نداشته است و تنها مامور انتقال به دیگران بوده است

ب)وکیل رعایت مصلحت موکل را نکرده و خانه را به مبلغی نازل به خود فروخته است

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  تامین دلیل در قانون مدنی -- وکیل بندرعباس

پس از رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات دادخواست حکم بر ابطال سند انتقال صادر می گردد.و در رای صادره قاضی به ماده  667 قانون مدنی استناد می کند.به موجب این ماده اقدامات وکیل زمانی معتبر و نافذ خواهد بود که مصلحت و غبطه موکل رعایت کرده باشد.با عنایت به تفاوت قیمت واقعی ملک که توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می گردد،و مبلغ  مندرج در سند انتقال نشان دهنده عدم رعایت مصلحت موکل از سوی وکیل می باشد.

مطالبه حساب ایام وکالت:
یکی از تعهداتی که وکیل در وکالت در فروش املاک دارد باز پس دادن حساب مدت وکالت به موکل می باشد.این تعهد وکیل در ماده 668 قانون مدنی مقرر شده است.به موجب این ماده وکیل می بایست آنچه را که به جای موکل دریافت نموده است به او رد نماید.در نتیجه درصورتی که ملک موکل خود را بفروشد باید الزامآ ثمن دریافتی را تمام و کمال به موکلش پرداخت نماید.موعد دادن حساب از طرف وکیل پس از پایان مورد وکالت می باشد.مگر این که وکالت به جهتی منحل گردد که دراین حالت پس از انحلال وکالت خواهد بود.

دعوای مطالبه حساب ایام وکالت:
دعوای مطالبه حساب ایام وکالت در شرایط  امتناع وکیل از باز پس دادن حساب از طرف موکل مطرح می گردد.دعوای مطالبه حساب ایام وکالت دعوایی مالی تلقی می گردد.وهزینه دادرسی نیز مطابق دعاوی مالی پرداخته می شود.چنانچه موکل اطلاع از مبلغ ثمن معامله نداشته باشد می تواند خواسته خود را به مبلغ 201 میلیون ریال مقوم کند

خواهان در دعوای مطالبه حساب ایام وکالت می بایست ثابت کند که وکیل متعهد به پرداخت حساب ایام وکالت بوده است.چرا که دربرخی مواقع وکیل از دادن حساب مدت وکالت معاف شده است.یکی از دلایل در دعوای مطالبه حساب ایام وکالت از وکیل ارجاع به کارشناسی است.

پرداخت اجرت وکیل در وکالت فروش ملک:
به موجب ماده  675 قانون مدنی تمامی مخارجی را که وکیل برای انجام موضوع وکالت خرج نموده،باید موکل بدهد.وکیل در فروش ملک می تواند تمام هزینه هایی را که برای انجام موضوع وکالت انجام داده است از موکل مطالبه نماید.مثل هزینه های تنظیم سند،مخارج دفترخانه،رفت وآمد و… را موکل می بایستی  به وکیل پرداخت نماید

همچنین درصورتی که اجرتی برای وکیل مشخص شده باشد موکل ملزم به پرداخت آن می باشد و چنانچه اجرت وکیل مشخص نشده باشد مطابق عرف و عادت ،اجرت المثل عمل وکیل مشخص شده و موکل ملزم به پرداخت آن می باشد.چنانچه عرف مسلمی نیز وجود نداشته نباشد مطابق نظر کارشناس اجرت معین می شود.

چنانچه موکل از پرداخت اجرت وکیل امتناع کند،وکیل نیزمی تواند از طریق محاکم دادگستری اقدام نماید.وکیل می تواند دعوای مطالبه اجرت وکالت را طرح نموده که این دعوا از جمله دعاوی مالی محسوب می شود .درصورتی که اجرت معین نشده باشد مقوم به مبلغ 201  میلیون ریال می گردد.و در دادخواست می بایست  تقاضای ارجاع به کارشناسی برای تعیین مبلغ اجرت المثل نمود.