هزینه، نحوه و شرایط کامل تغییر کاربری املاک شهری و روستایی

هزینه، نحوه و شرایط کامل تغییر کاربری املاک شهری و روستایی

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس

امروزه با ایجاد بروکراسی در جهت هرچه بهتر اداره کردن امور و مدیریت املاک، برای املاک (هر نوع مال غیر منقول) کاربری خاصی از طرف نهاد مربوط تعیین می شود. منظور از کاربری نحوه انتفاع از ملک است.

دولتها به منظور برنامه ریزی بهتر برای آینده و مدیریت و برنامه ریزی منابع تلاش می کنند و از این رو به راحتی به تقاضای تغییر کاربری پاسخ مثبت نمیدهد. گاهی بنا بر اقتضاء شرایط تغییر کاربری ملک ضروری می نماید. قانون در این شرایط راهکارهایی قرار داده است که افراد در مواقع ضرورت میتوانند از طریق آنها اقدام کنند.

در این نوشته برای تفکیک ذهنی و درک و فهم بهتر شما تغییر کاربری را به دو دسته تقسیم میکنیم:

  1. تغییر کاربری های شهری
  2. تغییر کاربری های زراعی

و نحوه تغییر کاربری هر یک را به اختصار توضیح می دهیم. در این مطلب سعی شده است که به سوالات شما در مورد چگونگی تغییر کاربری اصلی زمین و راه های آن توضیح کامل و در عین حال موجزی ارائه گردد.

 

انواع کاربری املاک

انواع کاربری املاک را می توان اینگونه بیان کرد :

  • کاربری مسکونی: آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی
  • کاربری کشاورزی: زمین زراعی- باغ
  • کاربری اداری- دولتی
  • کاربری تجاری
  • کاربری صنعتی
  • کاربری خدماتی
  • کاربری معدن
  • کاربری ورزشی
  • کاربری پاركينگ
  • کاربری حمل و نقل
  • کاربری آموزشي
  • کاربری فضای سبز
  • کاربری فرهنگي- مذهبي
  • کاربری بهداشتي- درماني
  • کاربری خدمات شهري
  • کاربری تجهيزات شهري
  • وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس
  • فاقد کاربری:اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.

تغییر کاربری ملک های شهری

طبق قانون در شهرها به طور کلی هر بنایی که ساخته می شود باید دارای کاربری مشخصی باشد و این کاربری در سند آن ثبت می شود؛ همان طور که بیان شد املاک شهری کاربری های گوناگونی دارند که مهمترین آنها مسکونی، اداری و تجاری است.

از آنجا که کاربری املاک تاثیر مستقیمی در قیمت آنها دارد بسیاری از مالکان به دنبال راهی برای تغییر کاربری املاک خود هستند.

 

بیشتر درخواستهای تغییر کاربری مربوط به تغییر کاربری از املاک مسکونی به اداری یا تجاری است. منظور از ملک مسکونی ملکی است که هدف آن سکونت افراد باشد و طبق الگوی مشخصی ساخته شده باشد.منظور از واحد تجاری و اداری واحدی است که با هدف تجارت احداث شده باشد که این موهم در بند ۲۴ ماده ۵۵ آمده است.

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  تامین دلیل در قانون مدنی -- وکیل بندرعباس

 


مقنن در قوانین شهرداری شرط کرده که برای ساخت و ساز اول می بایست مجوز مخصوصی از سوی شهرداری صادر شود که به آن پروانه ساخت میگویند و در این پروانه میبایست نوع کاربری ملک به صراحت بیان شود. تخلف از این پروانه جرم بوده و مجازاتهای مالی و گاها هم حبس و زندان در پی دارد.

در صورت تخلف از پروانه ساخت، کمیسیونی که در تبصره ۱ بند ۱۰۰ قانون شهرداری پیش بینی شده است صالح به رسیدگی خواهد بود.

تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری

برای تبدیل کاربری مسکونی به تجاری به طور کل می توان به ۲ شیوه عمل کرد:

  1. تغییر کاربری از طریق نوسازی
  2. تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز

الف)تغییر کاربری از طریق نوسازی: همان طور که گفته شد در ابتدای کار شروع به ساختن بنا، گرفتن مجوز و پروانه ساخت لازم است و فرد می تواند در صورت دارا بودن شرایط ملک، نوع کاربری خود را تغییر دهد و کاربری جدید دریافت کند(تخریب و نوسازی و بنای ساختمان جدید).

میتوان به طور تقریبی گفت که مراحل زیر باید طی شود:

  1. پرداخت عوارض ساختمان به شهرداری
  2. مراجعه به ادارات و تکمیل مدارک
  3. مراجعه به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ثبت درخواست نوسازی جدید
  4. بررسی ملک و مدارک توسط بازرسی شهرداری
  5. صدور دستور تهیه نقشه جدید با کاربری جدید توسط دفتر خدمات نوسازی
  6. تهیه نقشه اصلی توسط مالک با رعایت دستور تهیه نقشه
  7. صدور کاربری جدید بعد از تطابق نقشه اصلی و دستور تهیه نقشه توسط دفتر خدمات
  8. تخریب و نوسازی

 

ب) تغییر کاربری از طریق مجوز: اگر فردی خواهان تخریب ملک خود باشد اما به هر دلیل تمایلی به نوسازی نداشته باشد میتواند از طریق گرفتن مجوز جدید برای ملک خود اقدام کند. وی میتواند با مراجعه به شهرداری و ثبت درخواست تغییر کاربری به این امر اقدام کند؛ سپس شهرداری موضوع را در کمیسیون ۱۰۰ بررسی می کند و در صورت صلاحدید مجوز جدید صادر میکند. این روش به واسطه سختگیری های کمیسیون زیاد مورد اقبال نبوده و بیشتر مالکان خواستار تغییر کاربری ترجیح می دهند از طریق نوسازی اقدام به تغییر کاربری کنند.

هزینه های تغییر کاربری

هزینه های تغییر کاربری به عوامل متعددی بستگی دارد مانند متراژ، موقعیت خانه، شهر، محله و… .

هر ساله نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه از طرف شهرداری هر شهر تعیین می شود. بنابراین نمی توان برای تمام املاک حتی در یک شهر به طور قطع هزینه ایی را بابت تغییر کاربری تعیین کرد.

چند استثنا

مقنن در قانون برای استفاده خلاف کاربری ضمانت اجراهایی تعیین کرده و حتی با سختگیری برای آن جرم انگاری نیز کرده است.

پیشنهادی میشود این مطلب را نیز مشاهده نمایید ⬅  دادخواست صدور حکم بر تخليه به لحاظ تخلف مستاجر از مفاد قرارداد

اما در این مورد استثناهایی نیز آورده است که به قرار زیر است:

  1. دفتر وکالت
  2. مطب طبابت
  3. دفتر اسناد رسمی
  4. دفتر ازدواج و طلاق
  5. دفتر روزنامه
  6. دفتر مهندسی
  7. استفاده ملک برای مشاغل خانگی
  8. دفتر مطبوعات

 

تغییر کاربری خارج از محدوده شهر

مقنن به منظور تداوم و بهره برداری از اراضی زراعی و باغی تغییر کاربری که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها باشد جز در موارد ضروری ممنوع اعلام کرده است. مرجع تشخیص اراضی در خارج از شهرها و شهرک ها وزارت جهاد کشاورزی است.

در مواردی که تغییر کاربری ضروری می نماید؛ تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود محول می‌گردد و‌ تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا‌استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

در مواردی که به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد.

مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های که غیر مجاز، اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به‌پرداخت عوارض به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد. در‌صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. وزارت کشاورزی پرونده‌های متخلفین از‌این قانون را به مراجع قضائی ارسال می کند تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.

استثنا

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس