نکات حقوقی مهم قبل از خرید و فروش خانه و ملک

 نکات حقوقی مهم قبل از خرید و فروش خانه و ملک

وکیل

بخش عمده ای از تعهدات و روابط حقوقی که بین افراد به وقوع می پیوندد مربوط به معاملات املاک است. که به تبع آن بخش قابل توجهی از دعاوی موجود در دادگستری را هم شامل می شود. در این متن به ذکر نکات لازم جهت حفظ حقوق افراد به طور مختصر پرداخته می شود.

۱-وضعیت طرفین معامله

برای صحت هر معامله ای لازم است که طرفین دارای ویژگی ها و اوصافی باشند به طور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند چرا که معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح نمی باشد. در هنگام معامله حتما می بایست مدارک شناسایی افراد رویت و هویت آنها مطابق با مدارک موجود مطابقت داشته باشد.

همچنین اگر فروشنده ملک را از طریق وکالت نامه که متعلق به فروشنده اصلی است اقدام به فروش ملک نماید حتما بایستی از از اصالت وکالت نامه و در قید حیات بودن فروشنده اصلی اطمینان حاصل کرد. چرا که وکالت نامه با فوت یا حادث شدن جنون مالک اصلی باطل می شود و در نتیجه هر معامله ای هم که با آن وکالت انجام شود اعتباری ندارد .

۲-وضعیت سند ملک مورد معامله

در هنگام معامله باید سند ملک به طور کامل رویت و بررسی شود. بسیاری از املاک، فاقد سند مجزا و تک برگ بوده و یا در برخی موارد چندین ملک به صورت یکجا و دارای یک سند واحد می باشند که افراد این املاک را از هم تفکیک کرده و به فروش می رسانند.

همچنین می بایست به وضعیت کاربری ملک نیز توجه کرد به طور مثال بسیاری از املاک ساخته شده دارای زمین زراعی بوده که در آن به طور غیرمجاز اقدام به تغییر کاربری و احداث بنا صورت گرفته است.

۳-بررسی کامل ملک مورد معامله

خریدار یک ملک باید حتما به طور دقیق و بدون هرگونه تعارف، ملک مورد نظر خود را وارسی کند تا کاملا در جریان معایب و مزایا آن قرار بگیرد. ممکن است به طور مثال ملک در طرح تعریض خیابان یا اتوبان واقع شده باشد یا ملک در رهن بانک باشد.

درست است که اگر عیبی در ملک وجود داشته باشد و خریدار بدون آگاهی از آن ملک را بخرد برای وی بعد از انجام معامله حق فسخ ایجاد می شود ولی این امر مستلزم صرف وقت و هزینه هایی برای وی بوده که با سهل انگاری در هنگام خرید بر او وارد شده است .

 

۴_استعلام از ارگان های ذی ربط

همانطور که اشاره شد گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالت نامه اقدام به فروش ملک می کند یا از وضعیت ملکی در خصوص زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد. در این خصوص با استعلام از دفتر اسناد رسمی صادر کننده وکالت نامه در ارتباط با وکالت نامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت میگیرد.

۵-انعقاد قرارداد

طرفین باید به طور روشن و بدون ابهام در خصوص ملک با یکدیگر توافق نمایند وآن را به صورت کتبی با حضور حداقل ۲نفر شاهد منعقد نمایند. هرچند بهتر است این اقدام در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد ولی قولنامه یا مبایعه نامه صورت گرفته در دفتر املاک یا بین خود طرفین هم قانونی و صحیح می باشد.

۶-مندرجات الزامی قرارداد

در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل بیان شود. به طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هرچیزی را که شامل و جز داخل ملک محسوب می شود بیاید حتما قید شود.

امروزه بسیار شاهد این موضوع هستیم که طرفین در خصوص موضوعی به طور شفاهی توافق نموده اما در قرارداد ذکر نشده که باعث بروز اختلافات عدیده شده است. به عنوان مثال عدم تعیین وضعیت پارکینگ یا انباری در ملک

۷-آگاهی کامل به مفاد و الفاظ به کار برده شده در قرارداد

طرفین معامله باید یا خود آگاه باشند به مسائل حقوقی و یا با مشاوره و حضور وکیل دادگستری اقدام به معامله نمایند.

گاها در بعضی موارد یک طرف معامله از الفاظ بکار برده شده در مفاد قرارداد آگاهی نداشته که لطمات سنگینی به خود وارد می نماید. به عنوان مثال کلیه اختیارات قانونی و اختیاری خود را جهت فسخ معامله از بین می برد.

۸-درج حق فسخ در قرارداد

ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده،کمک بسیار زیادی می کند تا درصورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک طرفه فسخ نمایند. به عنوان مثال بر خریدار شرط شود درصورت عدم پرداخت کل مبلغ قرارداد در مدت تعیین شده، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرار داد نماید.

لازم به ذکر است این حق فسخ اغلب به صورت شرط واقع می شود و باید به گونه ای واقع شود که قابل تعیین باشد و به صورت مجهول باقی نماند.

به طور مثال فروشنده شرط می کند پس از خرید تمام ملک هر موقع خواست اقدام به تنظیم سند کند یا خریدار شرط کند فروشنده ملزم به تخفیف در معامله به اندازه دلخواه خریدار باشد.

۹-پرداخت اقساطی بهای معامله

با توجه به خلف وعده ها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات احتیاطی و پیشگیرانه از ضرر و یا وقوع هرگونه کلاهبرداری ویا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد. یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است. همچنین مطابق با قانون فروشنده می تواند برای عدم پرداخت هر قسط خسارت تعیین کند و یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کرد.

۱۰-عدم تحویل ملک تا زمان پرداخت کامل قرارداد و تنظیم سند

خلف وعده و نقض تعهد فقط از جانب فروشنده نیست و ممکن است خریدار هم به تعهدات خود پایبند نباشد. در این خصوص فروشنده به دور از هرگونه تعارف از تسلیم ملک تا پایان پرداخت تمام مبلغ قرارداد می بایست خودداری کند. همچنین توصیه می شود مبلغ قرارداد را فروشنده از به صورت نقد دریافت دارد و از دریافت حتی الامکان چک خودداری نماید.