شرایط انتقال سرقفلی توسط مستاجر

شرایط انتقال سرقفلی توسط مستاجر

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس

اموال تقسیم بندی های متفاوتی دارد و به عبارتی هرچیزی که مالیت و ارزش اقتصادی داشته باشد را مال می گویند. در تقسیم بندی اموال از نوع غیرمنقول و ملک باید بین ملک مسکونی و تجاری نیز تفکیک و تفاوت قائل شویم زیرا هرکدام احکام و قواعد منحصر به خود را دارا می باشد. به عنوان مثال بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه فقط و فقط در املاک تجاری قابل تصوراست و در ملک مسکونی حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود ندارد.

 

سرقفلی چیست؟

درقوانین و مقررات ما درخصوص روابط بین موجر و مستاجر سه قانون وضع شده است که هم اکنون دو قانون آن دارای اعتبار می باشد (قانون سال۵۶ و ۷۶) درقانون سال ۵۶ از واژه حق کسب و پیشه برای نخستین بار در قوانین استفاده شد که به این معنی است  که موجر به واسطه ی شهرت ، آبادی و ترقی یک ملک که به واسطه عمل مستاجر برملک مورد اجاره به وجود آمده است موجر را به پرداخت آن طبق نظر دادگاه مکلف می کرد به طور مثال ملکی چندین سال فعالیتی در آن انجام نمی شد حال مالک آن را اجاره می دهد و مستاجر باعث آبادی و شناخته شدن آن و به تبع آن افزایش قیمت ملک شده است که بدین جهت مستحق حق کسب و پیشه می باشد و به نوعی این عمل قانون گذار جنبه حمایتی از مستاجر را در برابر اعمالی که مرتکب شده است به وجود آورده است. حال به مرور زمان و با تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ عبارت حق کسب و پیشه نیز در این قانون جای خود را به عبارت سرقفلی داده است. سرقفلی ازنظر مفهوم شبیه حق کسب و پیشه است منتهی با تفاوتی؛

  • نخست آن که برای ایجاد سرقفلی باید موجر و مستاجر با یکدیگر توافق کنندتا ایجاد شود درحالی که کسب و پیشه خود به خود ایجاد می شود.
  • در ثانی ایجاد سرقفلی مانع از حق موجر مبنی بر درخواست تخلیه مورد اجاره نمی باشد و مالک ملک به محض انقضای مدت اجاره می تواند تخلیه ملک را بخواهد.همچنین در سرقفلی مستاجر مبلغ توافق شده را در ابتدا قرار داد به موجر (مالک ملک) می پردازد و درهنگام تخلیه به نرخ روز آن را از مالک پس می گیرد.
مطلب پیشنهادی ⬅  سرقفلی در رابطه موجر و مستاجر

 

انتقال سرقفلی

مطابق با قانون در صورت توافق طرفین این امکان برای مستاجر به وجود می آید که سرقفلی را انتقال دهد یا اینکه ممکن است انتقال سرقفلی از سوی مستاجر در هنگام قرارداد اجاره شرط شده باشد همچنین موارد دیگری که در قانون به آن اشاره شده است درصورتی که مستاجر حق انتقال سرقفلی را نداشته باشد و با مالک هم توافقی در این زمینه صورت نگرفته باشد مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال به صورت  قانونی انتقال به سرقفلی نماید. اما امروزه اغلب مستاجرین با پرداخت قسمتی از درصدی از ارزش سرقفلی اقدام به جلب رضایت مالک جهت انتقال می نمایند همچنین لازم به ذکر است که در صورت فوت مستاجر این حق خود به ورثه مستاجر منتقل می شود و ورثه مستاجر نیز می توانند طبق موارد گفته شده سرقفلی را انتقال دهند.

معیار تشخیص میزان سرقفلی

سوالی که در این خصوص مطرح می شود سرقفلی یا حق کسب پیشه چگونه تعیین می شود؟ چه ضابطه ای برای تعیین این حق وجود دارد؟دراین خصوص باید توجه داشت که برای تعیین میزان سرقفلی باید موقعیت و ویژگی های ملک معیاری برای تشخیص و تعیین این میزان قرار داده شود. .

برای مثال محل بنا،مدت اشتغال مستاجر ،نوع کسب و کار و تجارت، مخارج مستاجر برای ملک و…معیار قرار می گیرد

آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟ 

آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک ممکن است؟

همانطورکه گفتیم انتقال سرقفلی از راه های مختلفی امکان پذیر بود بدون اینکه مستاجر مرتکب تخلفی شده باشد. ولی اگر مستاجر بدون اجازه مالک و بدون اخذ مجوز از دادگاه اقدام به انتقال سرقفلی نماید این حق برای مالک به وجود می آید که از طریق دادگاه طرح دعوا نماید و خواستار تخلیه ملک باشد .دادگاه در این خصوص علاوه بر حکم به تخلیه ملک نصف سرقفلی مستاجر را نیز ساقط می کند. البته که انتقال سرقفلی توسط مستاجر شرایطی دارد که دادگاه به راحتی انتقال منافع را تجویز نمیکند.