سند رهنی چیست و موارد ابطال آن

سند رهنی چیست و موارد ابطال آن

دعوی فک رهن به معنای خارج نمودن ملکی است که سابقا در رهن شخص دیگری قرار گرفته است .رهن امکان دارد در اختیار نهادی همچون بانک باشد . فلدا هنگامی که متقاضی(راهن) قصد خارج نمودن ملک را از رهن داشته باشد ،به این عمل وی دعوی فک رهن می گویند .

ابتدا به شرح توضیحاتی راجع به رهن می پردازیم.

سند رهنی چیست؟
سند رهنی ، اسناد رسمی می باشند که بانک ها و موسسات مالی و اعتباری جهت ضمانت و تضمین استرداد وام با مشتریان خویش تنظیم می نمایند. راهن می تواند خود فرد بدهکارباشد و یا حتی این که شخص ثالثی برای متقاضی وام اقدام به دادن تضمین و رهن نماید.

فک رهن چیست؟
زمانی که وامی به تعویق بیافتد پس از طی کردن مراحل قانونی این اسناد در اختیار مدیر حقوقی بانک قرار خواهد گرفت و درخواست صدور اجراییه می گردد. این درخواست ( اصل و خسارت ) به دفتر تنظیم کننده سند داده می شود و دفترخانه هم به موجب مقررات و قوانین اجراییه صادر می نماید. و اجراییه نیز به اداره ی اجرای مفاد اسناد رسمی فرستاده می شود. البته بعد از این مرحله یک ورقه اجرائیه به راهن ابلاغ می شود که در حالت با پرداخت کردن بدهی عملیات اجرایی متوقف می شود و فک رهن صورت می گیرد
در غیر این صورت با قیمت گذاری و ارزیابی ملک توسط کارشناس مربوطه، مبلغ معین و به مزایده گذاشته می شود. بعد از برگزاری مزایده در روز و ساعات مشخص شده به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود و در غیر این صورت ملک به تملک بانک در خواهد آمد.

چه زمانی برای ابطال سند رهنی نیاز به ارائه دادخواست است؟
چنانچه دین موضوع رهن پرداخته شود، سند رهنی هم آزاد می گردد و اما در خصوص دعوای ابطال سند رسمی ،اگر سند غیر قانونی و یا مخالف با اصول و مقررات تنظیم شده باشد با ارائه تقاضا به دادگاه صالح آن را ابطال کند.

موارد ابطال سند رهنی عبارت است از:
الف)مالک متوجه گردد مالش توسط شخص دیگری در رهن قرار گرفته است.
ب)اصول قانونی در تنظیم آن رعایت نشده باشد.

طرفین دعوی ابطال سند رهنی:
دعوای ابطال علیه راهن و مرتهن مطرح می شود و در صورت غیر منقول بودن مال موضوع سند رهنی مطابق قواعد قانون آیین دادرس مدنی در دادگاه عمومی حقوقی حوزه ایی که آن ملک در آن جا واقع است اقامه می گردد.

مبنای طرح دعوی فک رهن:
دعوی فک رهن از جمله دعاوی می باشد که امروزه در محاکم دادگستری بسیار به چشم می خورد.مبنای طرح دعوای فک رهن در چند حالت متصور می باشد.
الف)گاهی امکان دارد شخصی ملک خویش را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت نموده است در رهن آن قرار دهد.

طبق قانون اصلاح ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 و حذف ماده 34 مکرر آن مصوب سال 86
اگر بدهکار ظرف مدت زمان مقرر ، بدهی خود را پرداخت نکند طلبکاران نیز می توانند به منظور وصول مطالبات خویش از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجرائیه نمایند. لذا راهن می تواند با پرداخت بدهی خود، حقوق خود را نسبت به مال مرهونه مسترد دارد یعنی مورد رهن را آزاد نماید.

زمان تقدیم دادخواست الزام به فک رهن:
در مواردی که وام گیرنده تمامی اقساط و بدهی خود را پرداخت می کند اما بستانکار ملک را فک رهن نمی کند صاحب ملک نیز می تواند دادخواست الزام به فک رهن اقامه نماید.

ب)مورد دیگر هنگامی می باشد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می نماید و متعهد می گردد که تا هنگام تنظیم سند رسمی ملک را از رهن خارج کند . ولی در موعد مقررموفق به این کار نمی گردد . در این مورد ،خریدار می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ،دعوای الزام به فک رهن را نیز تقدیم کند.

طرفین دعوای فک رهن:
در دعوای الزام به فک رهن ، خواهان کسی است که خواستار فک رهن خواهد بود و خوانده نیز کسی است که قانونا یا براساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن نشده باشد و نیز مالک رسمی ملک می باشد.اگر تعهد فک رهن بر عهده ی شخصی غیر از بانک مرتهن باشد اکثر محاکم دادگستری اعتقاد دارند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان یکی از خواندگان نخواهد بود و دادخواست صرفا به طرفیت متعهد مالک می بایستی اقامه گردد لکن برخی با این نظر مخالف هستند و اعتقاد دارند می بایستی نام مرتهن هم به عنوان یکی از خواندگان مطرح شود.

ماهیت دعوی فک رهن:
دعوای فک رهن از جمله دعاوی مالی تلقی می گردد و می توان بهای خواسته را به میزان دویست و یک میلیون ریال مقوم کرد که هزینه دادرسی به میزان 5/3 درصد همان مبلغ محاسبه و از خواهان دریافت می گردد.

اجرای حکم الزام به فک رهن:
در صورتی که رای الزام به فک رهن قطعیت پیدا کند، محکوم له (کسی که حکم به نفع وی است) می تواند تقاضای صدور اجرائیه از دادگاه نخستین نماید.چنانچه ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ اجرائیه ، محکوم علیه (کسی که حکم بر ضرر و علیه اوست) از اجرای حکم امتناع نماید، محکوم له می تواند از دادگاه توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را درخواست نماید و از محل فروش اموال توقیف شده محکوم علیه فک رهن انجام گردد.مطابق قواعد قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد یا اموال وی قابل توقیف نباشد، محکوم له می تواند اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به بستانکار و فک رهن نماید سپس بدون آن که نیاز به حکم جدیدی از سوی دادگاه صالح باشد از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب محکوم علیه جهت پرداخت مبالغ واریز شده بابت فک رهن اقدام نماید. اگر محکوم له نزد خود مبلغی تحت عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه باشد می تواند بدون نیاز به حکم جدید از سوی دادگاه صالح مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را از محل آن پرداخت نماید.
اگر رای صادر مبتنی بر این است که شخص خواهان تمامی بدهی خود را پرداخت نموده و بانک ملزم به آزاد کردن مال مرهونه شده باشد، محکوم له از طریق اجرای احکام مدنی به دفتر خانه ای که سند رهنی را تنظیم کرده است ،دستور فک رهن را صادر می کند و دفتر خانه مربوطه مکلف می باشد در راستای اجرای حکم نسبت به این موضوع اقدام کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی فک رهن:
با توجه به این که دعوای فک رهن غالبآ راجع به اموال غیر منقول می باشد. درنتیجه مطابق قواعد عام قانون آیین دادرسی مدنی باید الزامآ در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح گردد و چنانچه موضوع راجع به اموال منقول باشد مانند اتومبیل، نیز باتوجه به قواعد عام قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده است.

کلام آخر:
اگر کسی نسبت به اصل در رهن بودن ملک ،اعتراض و شکایتی داشته باشد و اعتقاد داشته باشد که سند رهنی به صورت غیرقانونی تنظیم شده است می بایست دادخواست ابطال سند رهنی را اقامه نماید و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نخواهد بود.