سرقفلی در رابطه موجر و مستاجر

سرقفلی در رابطه موجر و مستاجر

وکیل و مشاور حقوقی بندرعباس

سرقفلی مفهومی است که به کلی متمایز ازحق کسب و پیشه و تجارت است و آنچه در قانون موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته حق کسب و پیشه و تجارت  است نه سرقفلی. همانطور که میدانیم در مورد حلیت سرقفلی یعنی پولی که موجر در آغاز انعقاد عقد اجاره از مستاجر می گیرد و این وجه زائد بر اجور است، تردید و اختلافی نیست. اما آنچه محل بحث است این است که این وجه تحت چه عنوانی به موجر پرداخت می شود و آیا اصل بر این است که موجر مالکیت دائمی آن می شود یا در پایان مدت یا زمان فسخ باید آنرا به مستاجر مسترد کند؟

صورت مساله این است که اگر مستاجری که در آغاز عقد اجاره مبلغی به موجر پرداخته، در پایان مدت یا حتی بالافاصله پس از پرداخت استرداد آن را از موجر مطالبه کند، تکلیف چیست؟

در پاسخ به این پرسش، مطالب مختلفی می توان گفت:

اولا- با توجه به اصل عدم تبرع – موضوع ماده 265 قانون مدنی – ممکن است گفته شود چون مستاجری چیزی جز اجور را به موجر بدهکار نیست و بعبارت دیگر موجر مستحق چیزی جز اجور نیست. مستاجر می تواند وجه پرداختی را – صرفا با اثبات نفس پرداخت مازاد بر اجور- مطالبه و مسترد کند و این عقیده کسانی است که پرداخت سرقفلی را – بدون اینکه در قالب یکی از عقود معین گنجانده شود (نظیر هبه و جعاله و صلح )- مملک نمی دانند. و نیز قسمت دوم ماده 265 قانون مدنی را مفسر قسمت اول آن می دانند و لذا معتقدند که منظور از اصل عدم تبرع تحمیل بار اثبات وجود طلب برگیرنده مال است نه بالعکس.

ثانیا- می توان گفت که با توجه به قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی، پرداخت کننده وجه باید مدیون نبودن خود را ثابت کند. بعبارت دیگر منظور از اصل تبرع، عدم تبرع دریافت کننده وجه است. در این حالت مستاجری که چنین وجهی را پرداخته باید- علاوه بر اثبات نفس پرداخت وجه- ثابت کند که مدیون موجر نبوده است و در اینجاست که مساله حلیت و حرمت یا مساله جواز یا عدم جواز تصرف در وجهی که از این بابت اخذ می شود و اینکه پرداخت وجه جنبه تملیک دائمی داشته یا موقتی، مطرح می شود این عقیده کسانی که از قسمت دوم ماده 265 قانون مدنی این مفهوم را استنباط می کنند که هر کس مالی به دیگری می دهد ظاهر این است که دینی را می پردازد.

بهرحال در صور اخیر هم ممکن است مستاجر به این عذر متوسل شود که اشتباها خود را مدیون این وجه می دانسته و اصولا چرا باید چیزی را بپردازد که وجاهت شرعی ندارد و تصرف گیرنده در آن از مقوله اکل مال به باطل است؟

مطلب پیشنهادی ⬅  شرایط انتقال سرقفلی توسط مستاجر

در پرداختهایی از این قبیل باید اصل را برقصد مستاجر به تملیک دائمی و قطعی مبلغ پرداختی قرار داد. چه با وجود ماده 10 قانون مدنی لازم نیست حتما در پی گنجاندن این پرداخت و دریافت در قالب یکی از عقود معینه باشیم. صرفنظر از اینکه می توان این وجه را جزیی از اجور تلقی کرد بعضی از فقها و حقوقدانان نیز چنین گفته اند. بهر تقدیر در عرف اقتصادی و مالی جامعه ما سرقفلی یکی از عوامل موثره در میزان حق کسب و پیشه و تجارت است و نیز مقدار آن با مبلغ اجور نسبت عکس دارد.  یعنی اگر سرقفلی قابل توجهی دریافت شود، رقم اجاره پایین خواهد بود و بالعکس.

در موقع تعیین حق کسب و پیشه و تجارت نیز اگر سرقفلی پرداخت شده باشد معمولا باعث بالارفتن مبلغ حق کسب و پیشه خواهد شد.

خلاصه اینکه نمی توان تصرف موجر را در وجهی که ابتدا از مستاجر دریافت می کند از مصادیق دارا شدن غیرعادلانه دانست و حق استرداد برای مستاجر قائل شد.

در مورد قسمت اخیر ممکن است مناقشه شود که اگر سرقفلی جزیی از اجرت باشد مثلا با اینحالت مواجه خواهیم شد که ملکی را موجر به دویست هزار تومان معجل و ماهی یکهزار تومان موجل برای یکسال اجاره داده است. حال اگر مدت تمام شود و مستاجر بخواهد اجرت المثل را به اندازه اجرت المسمی بپردازد (در فرض وجود چنین شرطی) آیا اجرت المثل ماهانه یکهزار تومان خواهد بود یا 12/ (200000 +120000) اگر راه حل کسانی را که سرقفلی را جزء معجل امور می دانند بپذیریم پاسخ دو صحیح خواهد بود و تبعا پس از گذشت 3 سال از آغاز تصرف نیز اگر بحث تعدیل مطرح شود، مبنا را باید اجاره سالانه 2/120/000 ریال قرار داد.


⇐ همانطور که ملاحظه می کنید پدیده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بعنوان یک نهاد قانونی در نظام اقتصادی و قضایی ما جوان و نوپاست، لذا بررسی و رسیدگی پرونده های مربوطه تنها توسط وکیل مجرب سرقفلی یا گروه وکلای مجرب که تجارب زیادی در این خصوص دارند قابل انجام می باشد. 

مواردیکه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک محل چندین برابر قیمت عرصه و اعیان آن محل است یا حق کسب و پیشه و تجارت تعیینی از سوی کارشناسان، چند یا چندین برابر اجاره بهایی است که مستاجر در تمام مدت اجاره به موجر پرداخت کرده است، کم نیست و چنین مواردی تنها توسط چشم ریزبین و نکته سنج وکیل سرقفلی قابل رصد و پیگیری است. 


وکیل و مشاور حقوقی بندرعباس