رابطه سرقفلی و حق کسب

رابطه سرقفلی و حق کسب

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس

پرسش حقوقی: با توجه به پیش بینی آیین نامه جهت تعیین حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر، آنچه را که فعلا کارشناسان تعیین می نمایند، آیا فقط سرقفلی است؟ یا حق کسب و پیشه را هم در بر می گیرد.

مثلا در صورتی که مغازه ای در منطقه ای بصورت انبار مورد استفاده قرار می گیرد. جمع سرقفلی و حق کسب آن مغازه با مغازه مشابه که بصورت مغازه استفاده می شود باید تفاوت داشته باشد یا خیر؟ اگر متفاوت است جهات تمایز چیست؟ اگر یکسان نمی باشد، جهت آن کدام است؟

نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:

پاسخ 1- سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است که طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد. بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هر دو به یک معنی است.

پاسخ 2- اگر از دو باب مغازه مشابه، یکی بعنوان مغازه و دیگری بعنوان انبار تجاری یا محل نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب یا پیشه و یا تجارت استفاده شو نظر به اینکه نوع استفاده از محل تجاری، اعم از انبار یا مغازه در میزان سرقفلی موثر است علی الاصول می بایستی حق کسب یا پیشه و یا تجارت این دو محل متفاوت باشد.

صرفنظر از اینکه نظریات اداره حقوقی لازم الاتباع نیست، ملاحظه می شود در نظریه فوق توجهی به وجوه تفریق این دو مفهوم نشده است. در جهت عکس نظریه اداره حقوقی، حکمی از شعبه سوم دادگاه حقوقی یک تهران صادر شده که در آن به انفکاک این دو مفهوم اشاره شده است.


رای دادگاه:

خواسته تجدیدنظر خواه نقض دادنامه شماره …………… است که به موجب آن به علت تغییر شغل برخلاف مندرجات اجاره نامه، به تخلیه یک باب دکان محکوم شده و خلاصه اعتراضش این است که اولا- تجدیدنظر خوانده شفاها با تغییر شغل موافقت کرده است. ثانیا- پذیرفتن اجاره بها از جانب او، با علم به تغییر شغل، دلیل موافقت او با تغییرشغل است. ثالثا- حق کسب و پیشه دکان و حق سرقفلی آن به خودش تعلق دارد و دادگاه بدوی آن را برآورده نکرده است.

آقای وکیل تجدیدنظر خوانده موافقت شفاهی موکلش را با تغییر شغل تکذیب کرده است و به استناد تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر اظهار داشته که قبول کردن اجاره بها دلیل موافقت با تغییر شغل نیست و درباره حقوق مورد ادعای تجدید نظر خواه پاسخ داده است حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی هر دو یکی است و مجمع تشخیص مصلحت نظام قانون موجر و مستاجر را در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت تنفیذ کرده و به موجب این قانون در صورت تخلف مستاجر، به او سرقفلی تعلق نمی گیرد. و در قبال اقدام دادگاه که دو حق مذکور را جدا از یکدیگر دانسته و محرومیت تجدید نظر خواه از حق کسب را ملازم با محرومیت او از حق سرقفلی ندانسته و به همین جهت برای تفکیک آنها و تقویم هر یک کارشناس انتخاب نموده، آقای وکیل به نظریه های مشورتی اداره حقوقی استناد کرده و اظهار داشته در تاریخ قضایی کشور از سال 1356 تاکنون، حتی یک رای صادر نشده که در آن حق کسب یا پیشه یا تجارت، از حق سرقفلی جدا شده باشد.

با توجه به مراتب، پاسخ آقای وکیل نسبت به مطالب اول و دوم مطروحه از سوی تجدیدنظر خواه موجه است، زیرا او دلیلی ارائه نداده که موافقت شفاهی موجر را ثابت نماید و مطابق تبصره استنادی آقای وکیل، پذیرش اجاره بها دلیل تسلیم به ادعای طرف نیست، اما در مورد مطلب سومی که تجدیدنظر خواه مطرح کرده است، پاسخ آقای وکیل موجه نیست زیرا:

اولا- سرقفلی که حق تقدم در اجاره اماکن تجاری بعد از تمام شدن مدت اجاره است بر اثر پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره بوجود می آید، و انجام فعالیت کسبی و تجاری هیچ نقشی در آن ندارد. در حالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت، صرفا در نتیجه فعالیت کسبی و تجارتی ایجاد می گردد. بنابراین اگر مستاجری سرقفلی بپردازد، اما عین مستاجره را ببندد و در آن هیچ گونه فعالیتی ننماید، تردید نیست که دارای حق سرقفلی است اما حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد. و اگر مستاجری بدون پرداخت سرقفلی در عین مستاجره فعالیت کسبی و تجارتی نمود، هم دارای حق سرقفلی است و هم دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت. |رابطه سرقفلی و حق کسب

مطلب پیشنهادی ⬅  شرایط انتقال سرقفلی توسط مستاجر

و این باین بخوبی آشکار می سازد که این دو حق جدا از یکدیگرند و اگر بعضی از عناصر متشکله این دو حق مشترک است و در بسیاری از موارد یک شخص هر دو حق را دارد، و تفکیک آنها مشکل است، و غالبا تفکیک آنها در مورد او ضرورت ندارد، هیچ یک از این امور به معنای یکی بودن این دو حق نیست.

ثانیا- اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر تنها حق کسب یا پیشه یا تجارت بیان شده و از حق سرقفلی ذکری به میان نیامده، به معنای نفی حق سرقفلی نیست. چه روشن است که اثبات شیء نفی ماعدی نمی کند. و علاوه بر آن اگر در قانون ذکری از سرقفلی نرفته است، در قوانین شهرداری و مالیات های مستقیم و … تحت عناوین سرقفلی و حق واگذاری، از سرقفلی یاد شده است. و مضاف بر آنها، اگر نظر مذکور تا سال 1356 محملی داشت، بعد از وضع قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365، مبنای خود را از دست داده است، زیرا در قانون اخیر از سرقفلی به صراحت نام برده شده و در قانون الحاق یک، بند دو تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1372 نیز سرقفلی مورد بحث قرار گرفته و سرقفلی مورد اشاره این قوانین، غیر از حق کسب یا پیشه یا تجارت است. بنابراین دیگر تردیدی نیست که در نظر قانونگذار حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، دو مقوله جدا از یکدیگرند. | رابطه سرقفلی و حق کسب

ثالثا- سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت هر دو از عناوینی هستند که در کشور ما در قرن اخیر پدید آمده اند. و هر یک از مجتهدین متاخر که معترض موضوع شده باشد، در نهایت سرقفلی را مشروع و حق کسب یا پیشه یا تجارت را نامشروع دانسته اند و این هم دلیل جدا بودن این دو موضوع از یکدیگر است و این نکته که مجمع تشخیص مصلحت نظام در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت عمل به قانون روابط موجر و مستاجر را روا دانسته و در نتیجه حق کسب یا پیشه یا تجارت مشروع تشخیص داده شده، به معنای یکی بودن این دو حق نیست. زیرا مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت از باب ضرورت و بعنوان حکم ثانوی بوده است.

در حالیکه مشروعیت حق سرقفلی از احکام اولی است و تفاوت مبنای تشریعی، به روشنی جدا بودن آنها را از یکدیگر مشخص می سازد.

رابعا- اینکه مالی یا حقی بصورت معتبر از دارایی شخصی منفک و در دارایی دیگری داخل شود، محتاج ناقل قانونی است. انتقال مجانی حق سرقفلی به موجر بر اثر تخلف مستاجر، متکی به هیچ متن حقوقی نیست و توجیه عقلایی ندارد و بی عدالتی ناشی از احکام تخلیه ای که حق سرقفلی مستاجر را بر اثر عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر شغل و تخلفات دیگر، تقویت کرده اند، از سال 1356 تاکنون استشمام می شود و به همین جهت است که دادگاه ها در مواجهه با دعاوی تخلیه مستند به تخلف مستاجر، غالبا با استدلال هایی که چندان شایسته نیست از زیر بار صدور حکم تخلیه شانی خالی می کنند. | رابطه سرقفلی و حق کسب


 

وکیل و مشاور حقوقی در بندرعباس