توقیف اموال در اجرائیات ثبت

توقیف اموال در اجرائیات ثبت وکیل بندرعباس

توقیف اموال در اجرائیات ثبت به درخواست متعهدله (کسی که تعهد به نفع وی است ) صورت  خواهد گرفت. متعهدله می تواند تقاضای توقیف اومال منقول و یا غیر منقول را نماید اموال معرفی شده برای بازداشت بسته به این که جز اموال منقول یا غیر منقول باشند دارای ساز و کارهای خاصی خواهند بود .در این مقاله  کوشش کردیم تا بازداشت اموال در اجرائیات ثبت را مورد بررسی قرار دهیم برای کسب اطلاع بیشتر در این زمینه با ما همراه باشید.

نحوه بازداشت مال منقول:
مال منقول از سوی مدیون معرفی و درخواست بازداشت آن می گردد بعد از وصول نامه طلبکار و ثبت در دفتر اندیکاتور به متصدی امر ارجاع خواهد شد و بعد از آن برای ضمیمه کردن پرونده به قسمت بایگانی ارجاع خواهد شد.

بعد از پیوست کردن پرونده،متصدی مزبور دستور توقیف اموال منقول متعلق به بدهکار را صادر خواهد کرد در این هنگام از سوی مسئول مربوطه از طریق دفتر ،امضا صورت خواهد گرفت و بعد از آن تسلیم مامور اجرا خواهد شد.

در حالتی که مال منقول خودرو بوده باشد،مراتب به اداره شماره گذاری راهنمایی و رانندگی اعلام خواهد شد تا اگر  خودرو مورد توقیف به نام شخص مدیون شماره گذاری شده است مراتب توقیف در پرونده مربوطه درج گردد.درخصوص توقیف حق امتیاز تلفن،اجرا مراتب را به اداره تلفن مربوط برای انعکاس در پرونده اعلام خواهد کرد.

روند رسیدگی پس از توقیف اموال منقول:
بعد از توقیف مال منقول،هزینه کارشناسی آن تعیین خواهد شد.تعیین هزینه در شهرستان ها بر عهده ی رئیس ثبت و همچنین در شهر تهران بر عهده ی رئیس اجرا گذاشته شده است.

سپس مامور اجرا به همراه طلبکار و کارشناس و همچنین نماینده دادستان و مامور کلانتری، به محل مشخص شده یعنی همان محلی که طلبکار معرفی کرده است،مراجعه می نمایدو بعد ازتحقیق محلی مبادرت به توقیف و بازداشت اموال خواهد کرد.تحقیق محلی مبتنی بر تعلق اموال به مدیون با ذکر مشخصات دقیق آن اموال خواهد بود، در این صورت توقیف اموال بلااشکال می باشد.

اموال مزبور به شخص امینی که حافظ نامیده می شود واین اموال به این شخص حافظ معتبری که از سوی بستانکار معرفی شده سپرده خواهد شد. جزئیات عملیات توقیف به نماینده دادستان ونماینده کلانتری وبستانکار انعکاس می یابد و رسید تسلیم میشود.تا پایان عملیات بازداشتی مامور اجرا به اداره مراجعه و نسخه اصلی صورت مجلس بازداشتی را به شخص مسئول اجرا ارائه می کند.

بعد از پیوست کردن پرونده نزد متصدی، پرونده ارسال خواهد شد.متصدی با بررسی دقیق صورت مجلس بازداشتی درصورت عدم حضور بدهکار در محل زمان بازداشت، اخطار نتیجه ارزیابی را تهیه خواهد کرد.

بعد از امضای مسئول مربوطه از طرف دفتر برای ابلاغ به شخص بدهکار به مامور ابلاغ تسلیم خواهد شد.

در حالتی که بدهکار به ارزیابی اعتراضی داشته است، اعتراض خود را باید ضمن تودیع هزینه مجدد کارشناسی و ارائه فیش بانکی تقدیم اجرا کند. بعد از ابلاغ اخطاریه و عدم وصول اعتراض در مهلت مشخص شده از ناحیه بدهکار ارزیابی قطعی صورت خواهد گرفت و پس از قطعیت یافتن ارزیابی، متصدی مربوطه پیش نویس ،آگهی مزایده شماره یک را تهیه خواهد کرد.

حال اگر محکوم علیه بعد از بازداشت اموال منقول بازداشتی در اجرائیات ثبت، به این امر اعتراضی داشته باشد،می تواند به بازداشت مزبور اعتراض نماید .

توقیف (بازداشت) اموال غیر منقول در اجرائیات ثبت:
گاهی اوقات اموال غیرمنقولی متعلق به مدیون از طرف طلب کار معرفی و تقاضای بازداشت آن می گردد.در این صورت:

بعد از وصول نامه طلب کار متصدی امر به استناد مواد 47، 48، 92 آئین نامه عمل خواهد کرد.به موجب آن، دستور ارزیابی و بازداشت ملک و این که ملک در اجاره می باشد یا خیر را به مامور اجرا صادرخواهد کرد.

رونوشت آن را برای اطلاع و اعلان جریان ثبتی ملک مورد نظر به واحد ثبتی مربوطه ارسال خواهد کرد.

مامور اجرا برای توقیف و ارزیابی ملک به محل وقوع ملک مراجعه نموده.در آن روز می بایست نمایندگان قانونی و کارشناس هم حاضر گردند

مراتب بازداشت و توقیف اموال  و ارزیابی وچگونگی وضع اجاره در صورت مجلسی که درمحل تنظیم خواهد شد ذکر می شود.

بعد از تسلیم صورت مجلس بازداشتی توسط مامور به شعبه اجرا،مراتب بازداشت طی اخطاریه ایی به شخص مدیون ابلاغ خواهد شد.

در شرایطی که بدهکار به نتیجه ارزیابی معترض است،اعتراضش را در موعد مشخص شده به موجب مواد 105 و  106 آیین نامه اجرایی تقدیم می کند و در حالتی قطعیت ارزیابی و وصول جوابیه  جریان ثبتی ملک ،به موجب مفاد صورت مجلس توقیفی ،مامور اجرا پیش نویس آگهی مزایده را تهیه خواهد کرد.آگهی مزایده در روزنامه کثیر الانتشاری  که از طرف وزارت ارشاد اسلامی تعیین شده است ،درج خواهد شد و درمواعد مشخص شده پیدا خواهد کرد و نیز آگهی الصاق پشت سفید هم چاپ خواهد شد و به محل وقوع ملک مورد مزایده وسایر معابر و مکان های  عمومی و همچنین تابلوی اعلانات اداره توسط مامور اجرا الصاق می گردد و برای اطلاع شخص مدیون و طلب کار و نمایندگان قانونی آن ها نسخه ای ارسال خواهد شد.

حال اگر محکوم علیه بعد از بازداشت اموال غیر منقول توقیفی در اجراییات ثبتی، به این امر اعتراضی داشته  باشد،می تواند به بازداشت مال مزبور اعتراض خود را اعلام نماید.

بازداشت منافع دین:
با استناد به  ماده 53 آین نامه مفاد اجرای اسناد رسمی بازداشت منافع ،جایز خواهد بود لکن مزایده آن با عنایت به رعایت منافع اشخاص ثالث این امر جایز نخواهد بود و در صورت بازداشت شدن منافع،مراتب به اداره ثبت محل،جهت ثبت کردن آن  در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد شد.

با استناد به رای شماره ی 3159 مورخه 1378/11/11 ، شورای عالی ثبت مقرر شده که «چنانچه در سند وثیقه سلب حق انتقال منافع از متعهد شده باشد، تخلف متعهد مانع تخلیه وثیقه به نفع برنده مزایده نخواهد بود»

مطلب پیشنهادی ⬅  قراردادهای مورد نیاز برای یک استارتاپ - بخش دوم

ولو آن که به استناد به  سند رسمی در تاریخ موخر وثیقه را به اجاره گرفته باشد.در نتیجه اگر راهن برخلاف تعهد وثیقه را به اجاره شخص ثالثی واگذار کرده باشد مانع از تخلیه مورد وثیقه نخواهد بود ولو آن که اجاره با سند رسمی و حتی در تاریخ موخر تنظیم شده باشد.

همچنین با استناد به رای شماره ی 3166  مورخه ی  1379/03/23 شورای عالی ثبت مقرر شده که «چنانچه منافع ملک مورد توقیف مادام العمر به غیر(شخص ثالث) واگذار شده باشد مورد از شمول مستثنیات دین خارج خواهد بود»

به موجب رای فوق الذکر بدهکار مالک عین می باشد. لکن منافع آن را به طور مادام العمر به شخص ثالثی واگذار نموده است .لذا از شمول مستثنیات دین خارج خواهد بود ولیکن قابل بازداشت تشخیص داده شده است.

بازداشت سرقفلی:
با استناد به  ماده 54 آیین نامه اجرای اسناد رسمی توقیف کردن حقوق بدهکار نسبت به سرقفلی و منافع جایز خواهد بود ولیکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث که حقی نسبت به آن دارند، جایز نخواهد بود .در صورت توقیف کردن منافع و یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل برای ثبت در دفاتر ثبت بازداشتی اعلام خواهد شد و به دفاتر اسناد رسمی مربوطه هم ابلاغ خواهد شد، در توضیح بیشتر نسبت به این ماده می توان بیان داشت که حق سرقفلی حقی مالی محسوب می گردد  و مال مطلق نمی باشد.

فلذا هنگامی که حق مالی به صورت مال تبدیل نشده باشد قابل فروش نخواهد بود، این نکته را مد نظر داشته باشید که امکان دارد به علت تخلفات مستاجر از بین برود .درنتیجه قبل از تبدیل حق مالی به مال ، فروش آن امکان پذیر است.

حق سرقفلی حق تبعی محسوب می شود و مستقل و بالفعل مال تلقی نمی شود. این مال بالقوه تنها در موقع تخلیه عین مستاجره فعلیت پیدا خواهد کرد. با استناد به رای شماره 3160 مورخه ی  1379/12/19  شورای عالی ثبت،چنانچه بدهکار، مالک عین ملک وسرقفلی هست بازداشت و مزایده سرقفلی جایز خواهد بود.

روش بازداشت سرقفلی ، منافع ملک:
مرجع صلاح  ،دستور بازداشت سرقفلی را به ثبت محل ارسال خواهد نمود.سپس مسئول اداره، دستور ثبت نامه، در دفتر اندیکاتور و ارجاع آن به دفتر ثبت املاک بازداشتی را صادرخواهد کرد.

دستور مربوطه به بایگانی ،برای ضمیمه شدن عنوان پرونده به آن برای دفتر املاک بازداشتی ارسال خواهد شد.

متصدی دفتر توقیفی مورد را بررسی ونسبت به تهیه نامه بازداشت منافع یا سرقفلی و تهیه بخشنامه اقدام لازم را نجام خواهد داد.

مراتب توقیف در دفتر بازداشتی ثبت و توسط مسئول مربوطه امضاء شده و سپس بخشنامه از دفتر اندیکاتور صادر و نامه و بخش نامه به مراجع مربوطه ارسال خواهد شد.

توقیف اموال نزد شخص ثالث:
با استناد به  ماده 74 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی:

«هرگاه متعهدله اظهار کند که وجه نقد یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی می باشد آن اموال و وجوه تا اندازه ای که با دین متعهد و سایر هزینه های اجرایی برابری نماید بازداشت خواهد شد و بازداشت نامه به شخص ثالث ابلاغ واقعی و همچنین به متعهد هم مطابق مقررات مربوطه ابلاغ خواهد شد.اعم از این که شخص ثالث شخص حقیقی و یا شخص حقوقی و اعم از این که دین او به صورت  حال باشد یا موجل.

همان طورکه در ماده فوق الذکر به آن اشاره کردیم ابلاغ به شخص ثالث باید الزاما به صورت واقعی صورت گرفته باشد.لذا ابلاغ قانونی به شخص ثالث اثری نخواهد داشت (منظور از ابلاغ واقعی این است که ابلاغ به خود شخص مخاطب و در مکان تعیین شده به عمل آمده باشد،اما اگر ابلاغیه به خود شخص مخاطب نرسد و به نزدیکان وی صورت گیرد یا در مکان مشخص شده الصاق گردد به آن ابلاغ قانونی می گویند).

پس از ابلاغ واقعی به شخص ثالث،در حالتی که از اموال متعهد نزد وی باشد ،باید نسبت به تادیه آن اقدام کند.درصورت امتناع او،بازداشت اموال مطابق مقررات مربوطه این آیین نامه خواهد بود.

در مواردی ممکن است شخص ثالث وجود تمام یا قسمتی از وجه نقد یا اموال منقول دیگری نزد خود را انکار کند که دراین شرایط باید ظرف مدت زمان  پنج  روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه، به شخص او،مراتب را به رئیس ثبت اطلاع داده  و درغیراین حالت مسئول پرداخت وجه یا تسلیم مال تلقی می شود و اداره ثبت آن وجه را وصول و یا آن مال مذکور را از وی خواهد گرفت.

درصورتی که شخص ثالثی که منکر وجود مال یا طلب متعهد نزد خود شده است ،در مهلت مشخص شده اطلاع دهد،عملیات اجرایی نسبت به او متوقف خواهد شد و متعهدله باید برای ثابت کردن وجود وجه یا مال و طلب نزد شخص ثالث به دادگاه صالح مراجعه کرده و یا اقدام به معرفی مال دیگری از متعهد نماید.

حال اگر وجود مال یا طلب نزد شخص ثالث به موجب سندی محرز شده باشد،انکار شخص ثالث مانع تعقیب عملیات اجرایی نخواهد بود.به طور مثال موردی که مطابق اجاره نامه،متعهد(مستاجر)مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر سپرده باشد. در اینجا موجر نمیتواند وجود مال متعهد ،نزد خود را منکر شود.

از جمله مورد دیگری که میتوان در خصوص بازداشت مال نزد شخص ثالث بدان اشاره نمود.

توقیف حقوق و مزایای کارکنان ادارات،سازمانها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت و شرکتهای دولتی و شهرداریها و شرکتها و نهادها و بنیادها و بنگاههای خصوصی خواهد بود.در صورتی که شخص متعهد ، عیال وار باشد یعنی نفقه افراد واجب النفقه بر ذمه وی باشد ربع حقوق و مزایای وی بازداشت می شود ، در غیر اینصورت ثلث آن توقیف می شود.در صورتی که حقوق و مزایای مدیون بازداشت شود، مانع از این نخواهد بود که اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت نشود.